Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz – Orientierung für Hauseigentümer:innen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und setzt zugleich die EU-Gebäuderichtlinie EPBD in nationales Recht um. Der Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 hat das Gesetzgebungsverfahren auf die Zielgerade gebracht. Für Eigentümer:innen heißt das: Die umstrittene 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch entfällt, fossile Heizungen bleiben grundsätzlich erlaubt, aber ab 2029 greift mit der Bio-Treppe eine schrittweise Beimischungspflicht für klimaneutrale Brennstoffe. In diesem Beitrag zeigen wir, was sich konkret ändert, wann das Gesetz in Kraft tritt, wie die Bio-Treppe funktioniert und wie eine fundierte Energieberatung Sie durch die Übergangszeit führt.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist die geplante Nachfolgeregelung des Gebäudeenergiegesetzes. Es trägt offiziell den Titel „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“ und wird amtlich mit GModG abgekürzt. Ziel der Reform ist eine technologieoffene, weniger bürokratische und stärker an Wirtschaftlichkeit orientierte Wärmewende im Gebäudesektor.

Politischer Hintergrund: Die 2023 unter der Ampel verabschiedete Novelle des GEG hatte mit der pauschalen 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch zu erheblicher Verunsicherung geführt – die Sanierungspflichten aus dem GEG gelten dabei weiterhin. Die neue Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD legte am 24. Februar 2026 Eckpunkte vor, am 5. Mai 2026 folgte der Referentenentwurf, am 13. Mai 2026 beschloss das Bundeskabinett den Regierungsentwurf.

Heißt das Gesetz GMG oder GModG?

Offiziell GModG. Politisch wird der Begriff Gebäudemodernisierungsgesetz oft kurz mit GMG abgekürzt, etwa in Pressemitteilungen. Im Gesetzestext und im Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 steht jedoch GModG. Diese Abkürzung sollten Sie verwenden, wenn Sie sich auf den Gesetzestext beziehen.

Die wichtigsten Änderungen im Gebäudemodernisierungsgesetz

Das GModG bringt fünf zentrale Änderungen gegenüber dem bisherigen GEG. Sie verschieben den regulatorischen Rahmen weg von festen Quoten und hin zu einem stufenweisen Brennstoffpfad.

Die Bundesregierung begründet die Reform mit der Notwendigkeit, Verlässlichkeit und Praxistauglichkeit wiederherzustellen. Das Eckpunktepapier vom 24. Februar 2026 und der offizielle Kabinettsbeschluss bestätigen diese Linie. Mit dem GModG werden gleichzeitig zentrale Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie 2024/1275) in nationales Recht überführt.

Müssen funktionierende Heizungen ausgetauscht werden?

Nein. Es gibt keine pauschale Austauschpflicht. Funktionierende Bestandsheizungen können weiterbetrieben werden, auch wenn sie ausschließlich mit Gas oder Öl arbeiten. Die bisherige 30-Jahre-Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel aus § 72 GEG entfällt mit dem GModG. Das gilt unabhängig vom Alter der Anlage.

Die Bio-Treppe: So funktioniert die neue Beimischpflicht

Wer ab 2029 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss schrittweise klimaneutrale Brennstoffe beimischen. Diese sogenannte Bio-Treppe ist der zentrale Klimaschutzhebel des GModG. Maßgeblich ist § 43 des Gesetzentwurfs.

Wichtig: Die Bio-Treppe greift ausschließlich für neu eingebaute fossile Heizungen nach Inkrafttreten des GModG. Bestehende Anlagen sind ausgenommen. Wer also bis November 2026 noch eine konventionelle Gas- oder Ölheizung einbaut, fällt nicht unter die Beimischungspflicht. Wird die Heizung erst danach erneuert, gelten die Quoten ab 2029. Eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 liefert die Grundlage für die richtige Dimensionierung – egal welcher Brennstoff zum Einsatz kommt.

Welche Alternativen zur Bio-Treppe gibt es?

Wer keine klimaneutralen Brennstoffe beimischen möchte oder kann, hat zwei Alternativen für den Zeitraum 2029 bis 2034. Erstens eine thermische Solaranlage mit Aperturfläche von mindestens 0,04 m² pro m² Nutzfläche bei Wohngebäuden mit 1–2 Wohnungen, beziehungsweise 0,03 m² ab drei Wohnungen. Zweitens eine Hybridheizung mit Wärmepumpe und Vorrangschaltung für die Wärmepumpe. Beide Optionen sind dem direkten Einsatz klimaneutraler Brennstoffe gleichgestellt. Eine vollständige Übersicht aller realistischen Alternativen zur Gasheizung inklusive Förderung und Wirtschaftlichkeit finden Sie in unserem Ratgeber.

Was kostet die Beimischpflicht in der Praxis?

Die Mehrkosten hängen von Verfügbarkeit und Preisentwicklung klimaneutraler Brennstoffe ab. Biomethan und Bioöl sind heute deutlich teurer als ihre fossilen Pendants. Branchenschätzungen gehen von einem zwei- bis dreifachen Brennstoffpreis aus. Für Biobrennstoffanteile entfällt allerdings der CO₂-Preis, was die Mehrkosten teilweise kompensiert. Eine seriöse Wirtschaftlichkeitsrechnung ist deshalb wichtiger Bestandteil der Heizungswahl.

Wann tritt das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft?

Das geplante Inkrafttreten ist der 1. November 2026. Damit das parlamentarische Verfahren dafür ausreicht, hat das Bundeskabinett am 29. April 2026 die GEG-Übergangsfrist für die 65-Prozent-Pflicht in Großstädten vom ursprünglich 1. Juli 2026 auf den 1. November 2026 verschoben. So entstand kein Vakuum zwischen alter und neuer Regelung.

Bis zum Inkrafttreten gilt das bisherige GEG uneingeschränkt weiter – einschließlich der 65-Prozent-Pflicht in Großstädten ab 1. November 2026, sofern das GModG bis dahin nicht verabschiedet ist. Das GModG ist nach Artikel 76 Absatz 2 Satz 4 Grundgesetz nicht zustimmungspflichtig: Der Bundesrat kann das Gesetz verzögern, aber nicht blockieren. Der vorläufige Zeitplan der Gesetzgebung wird aktuell laufend aktualisiert.

Kann sich der Inhalt noch ändern?

Ja, theoretisch. Das Gesetz befindet sich im parlamentarischen Verfahren. Aus den Fachausschüssen des Bundesrats liegen bereits 67 Kritikpunkte vor, die den Entwurf als handwerklich mangelhaft und zu bürokratisch bewerten. Substanzielle Änderungen am Kerngerüst – Wegfall der 65-Prozent-Regel und Bio-Treppe – gelten allerdings als unwahrscheinlich. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald der Bundestag das Gesetz beschließt.

Mieterschutz: Wer trägt die Mehrkosten?

Eine zentrale Neuerung des GModG betrifft das Mietverhältnis. Bei Einbau einer neuen fossilen Heizung ab dem Inkrafttreten trägt der Vermietende 50 Prozent der CO₂-Abgaben, Gasnetzentgelte und Biogaskosten. Mieter:innen werden dadurch vor überhöhten Nebenkosten geschützt, die aus einer langfristig unwirtschaftlichen Heizungsentscheidung entstehen können.

Diese Regelung war zwischen Union und SPD lange umstritten und wurde am 29. April 2026 als politischer Kompromiss vereinbart. Sie ändert die Wirtschaftlichkeitsrechnung für Vermietende deutlich: Wer fossil installiert, übernimmt einen erheblichen Teil der laufenden Mehrkosten, die durch CO₂-Preis und steigende Biogasanteile entstehen.

Was bedeutet das für Eigentümer:innen vermieteter Häuser?

Die wirtschaftliche Logik verschiebt sich zugunsten erneuerbarer Systeme. Eine Wärmepumpe verursacht keine CO₂-Abgaben, fällt also nicht unter die 50-Prozent-Kostenteilung. Bei einer neuen Gasheizung tragen Vermietende dagegen dauerhaft einen erheblichen Anteil der Brennstoffmehrkosten. Spätestens jetzt sollte die Entscheidung für eine neue Heizung im Vermietungsobjekt nicht nur baulich, sondern auch finanziell durchgerechnet werden – am besten im Rahmen eines 

Förderung unter dem GModG: KfW 458, BEG und EPBD

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt unter dem GModG erhalten. Die KfW-Heizungsförderung 458 mit bis zu 70 Prozent Zuschuss läuft laut Koalitionsvertrag mindestens bis 2029. Sie ist der wichtigste finanzielle Hebel für den Heizungstausch zur Wärmepumpe oder Biomasseheizung.

Eine vollständige Übersicht aller Förderhebel finden Sie in unserem Leitfaden zu Fördermitteln der energetischen Sanierung. Wer den Antrag professionell begleiten lässt, vermeidet die häufigsten Ablehnungsgründe – wir übernehmen die BEG-Antragstellung von A bis Z.

Wird die EU-Richtlinie EPBD mit umgesetzt?

Ja. Das GModG setzt zentrale Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie 2024/1275) in nationales Recht um. Konkret betrifft das die neue Energieausweis-Skala von A bis G, die strengere Bewertung von Bestandsgebäuden und die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises bei Vermietung und Verkauf – auch bei Denkmälern. Die EPBD-Frist endete am 29. Mai 2026, gegen Deutschland läuft seit März 2025 ein Vertragsverletzungsverfahren wegen verspäteter Umsetzung.

Was Eigentümer:innen jetzt konkret tun sollten

Auch wenn das GModG erst zum 1. November 2026 in Kraft tritt, lohnt sich eine vorausschauende Planung. Drei Fragen sollten Sie heute beantworten.

• Ist meine aktuelle Heizung in den nächsten fünf Jahren austauschreif? Wenn ja, lohnt sich die Planung jetzt – inklusive Vergleich zwischen Wärmepumpe und Bio-Treppen-Szenario.

• Welche Gebäudehülle habe ich? Eine schlechte Dämmung macht jede Heizung teurer, unabhängig vom Brennstoff. Eine fundierte Bewertung über einen Sanierungsfahrplan zeigt den Hebel.

• Vermiete ich? Dann verschiebt der Mieterschutz die Wirtschaftlichkeitsrechnung – fossile Heizungen werden für Vermietende deutlich teurer.

Hinweis: Energy Building ist Ingenieurbüro für Energieeffizienz und Förderbegleitung – keine Rechtsanwaltskanzlei. Für individuelle rechtliche Bewertungen zum GModG empfehlen wir die Abstimmung mit einer Fachanwält:in für Bau- oder Mietrecht. Unsere Aufgabe ist die technische und wirtschaftliche Bewertung Ihrer Optionen.

Fazit

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bringt mehr Spielraum beim Heizungstausch – nimmt aber nicht die Verantwortung für eine wirtschaftlich tragfähige Entscheidung ab. Die 65-Prozent-Pflicht entfällt, die Bio-Treppe schließt die Klimaschutzlücke schrittweise ab 2029. Wer heute investiert, sollte nicht nur fragen, was zulässig ist, sondern was über 20 Jahre Betriebsdauer am wirtschaftlichsten arbeitet. Steigende CO₂-Preise, der neue Mieterschutz und unklare Preisentwicklungen klimaneutraler Brennstoffe machen die Entscheidung komplexer, nicht einfacher. Als nächsten Schritt empfehlen wir eine fundierte Energieberatung mit Sanierungsfahrplan – sie liefert die belastbare Grundlage für jede Heizungsentscheidung unter dem GModG.