Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz – Orientierung für Hauseigentümer:innen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist seit dem 29. Juli 2026 geltendes Recht. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz ab und setzt zugleich zentrale Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie EPBD in nationales Recht um. Für Eigentümer:innen bedeutet das: Die einheitliche 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch ist entfallen. Fossile Heizungen dürfen weiterhin eingebaut werden, für neu eingebaute Anlagen greift jedoch ab 2029 die Bio-Treppe mit steigenden Anteilen klimaneutraler Brennstoffe. In diesem Beitrag zeigen wir, was jetzt gilt, wie die Bio-Treppe funktioniert und wie eine fundierte Energieberatung die technische und wirtschaftliche Entscheidung unterstützt.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist die geltende Nachfolgeregelung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es trägt offiziell den Titel „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“ und wird amtlich mit GModG abgekürzt. Ziel der Reform ist eine technologieoffenere, weniger bürokratische und stärker an Wirtschaftlichkeit orientierte Wärmewende im Gebäudesektor.

Politischer Hintergrund: Die 2023 beschlossene GEG-Novelle hatte mit der 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Heizungstausch zu erheblicher Verunsicherung geführt. Die neue Bundesregierung legte im Februar 2026 Eckpunkte vor, das Bundeskabinett beschloss den Regierungsentwurf am 13. Mai 2026. Der Bundestag verabschiedete die Novelle am 10. Juli 2026; nach der Befassung des Bundesrats wurde sie am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Bestehende Pflichten zur energetischen Qualität der Gebäudehülle und zur Nachrüstung wurden nicht pauschal aufgehoben.

Heißt das Gesetz GMG oder GModG?

Offiziell GModG. Die amtliche Kurzbezeichnung des geltenden Gesetzes lautet: Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Abkürzung ist GModG. Diese Schreibweise sollte verwendet werden, wenn auf den Gesetzestext Bezug genommen wird.

Die wichtigsten Änderungen im Gebäudemodernisierungsgesetz

Das GModG verändert mehrere zentrale Vorgaben des bisherigen GEG. Der regulatorische Schwerpunkt verschiebt sich von einer einheitlichen Erneuerbaren-Quote hin zu mehr Technologieoffenheit, einer stufenweisen Bio-Treppe und neuen Vorgaben für Kostenverteilung und Förderung.

Die Bundesregierung begründet die Reform mit mehr Verlässlichkeit, Technologieoffenheit und Praxistauglichkeit. Bundestag und Bundesrat haben die Novelle im Juli 2026 verabschiedet. Mit dem GModG werden zugleich zentrale Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie 2024/1275) in nationales Recht überführt. Eine offizielle Zusammenfassung bietet die Bundesregierung.

Müssen funktionierende Heizungen ausgetauscht werden?

Nein. Es gibt keine pauschale Austauschpflicht. Funktionierende Bestandsheizungen können weiterbetrieben werden, auch wenn sie ausschließlich mit Gas oder Öl arbeiten. Die bisherige 30-Jahre-Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel aus § 72 GEG entfällt mit dem GModG. Das gilt unabhängig vom Alter der Anlage.

Die Bio-Treppe: So funktioniert die neue Beimischpflicht

Wer nach dem Inkrafttreten des GModG eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Wer nach dem Inkrafttreten des GModG eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss ab 2029 schrittweise klimaneutrale Brennstoffe einsetzen. Diese sogenannte Bio-Treppe ist der zentrale Klimaschutzmechanismus des GModG. Maßgeblich ist § 43 des geltenden Gesetzes.

 Wichtig: Die Bio-Treppe gilt grundsätzlich für fossile Heizungen, die seit dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden. Bereits zuvor installierte Anlagen fallen nicht allein wegen ihres Weiterbetriebs unter § 43 GModG. Für Havariefälle enthält das Gesetz besondere Übergangsfristen. Eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 bleibt unabhängig vom Energieträger die Grundlage für eine passende Dimensionierung.

Welche Alternativen zur Bio-Treppe gibt es?

Wer keine klimaneutralen Brennstoffe beimischen möchte oder kann, hat zwei Alternativen für den Zeitraum 2029 bis 2034. Erstens eine thermische Solaranlage mit Aperturfläche von mindestens 0,04 m² pro m² Nutzfläche bei Wohngebäuden mit 1–2 Wohnungen, beziehungsweise 0,03 m² ab drei Wohnungen. Zweitens eine Hybridheizung mit Wärmepumpe und Vorrangschaltung für die Wärmepumpe. Beide Optionen sind dem direkten Einsatz klimaneutraler Brennstoffe gleichgestellt. Eine vollständige Übersicht aller realistischen Alternativen zur Gasheizung inklusive Förderung und Wirtschaftlichkeit finden Sie in unserem Ratgeber.

Was kostet die Beimischpflicht in der Praxis?

Die künftigen Mehrkosten hängen von Verfügbarkeit, Beschaffung und Preisentwicklung klimaneutraler Brennstoffe ab. Belastbare Langfristprognosen sind derzeit nicht möglich; auch die Gesetzesbegründung weist auf erhebliche Unsicherheiten hin. Deshalb sollte die Heizungswahl nicht nur anhand der heutigen Investitionskosten, sondern über Betriebskosten, CO₂-Kosten, Brennstoffpfad und Nutzungsdauer wirtschaftlich verglichen werden.

Seit wann gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Damit ist das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen; die bisher im Beitrag genannte Planung für ein Inkrafttreten zum 1. November 2026 ist überholt.

Seit dem 29. Juli 2026 ist das GModG anzuwenden. Für Eigentümer:innen ist deshalb nicht mehr entscheidend, ob das Gesetz noch verabschiedet wird, sondern welches Einbaudatum vorliegt und welche Übergangs- oder Havarievorschriften im konkreten Fall greifen. Den aktuellen Wortlaut finden Sie im geltenden Gesetzestext.

Ist der gesetzliche Rahmen jetzt vollständig festgelegt?

Das GModG selbst ist beschlossen und in Kraft. Noch nicht abschließend festgelegt sind jedoch alle flankierenden Details: Für die ab 2028 vorgesehene Grüngas-/Grünheizölquote soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 ein gesondertes Gesetz vorlegen. Außerdem ist für 2030 eine Evaluierung der zentralen Vorgaben vorgesehen. Die Bio-Treppe nach § 43 GModG gilt dagegen bereits als gesetzlich festgelegter Pfad für die betroffenen neu eingebauten Heizungen.

Mieterschutz: Wer trägt die Mehrkosten?

Eine wichtige Neuerung betrifft Wohnraummietverhältnisse, wenn nach § 43 GModG eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut wird. Vermietende und Mietende tragen bestimmte Kosten grundsätzlich jeweils zur Hälfte: ab 2028 insbesondere die erfassten Gasnetzentgelte und die Kohlendioxidkosten, ab 2029 zusätzlich die Kosten der verpflichtend einzusetzenden klimaneutralen Brennstoffanteile - letztere bezogen auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent. Für Havarie- und Härtefälle gelten Sonderregelungen.

Die besondere Kostenteilung greift damit nicht pauschal bereits seit dem Inkrafttreten des GModG, sondern zu den gesetzlich festgelegten Stichtagen ab 2028 beziehungsweise 2029. Sie verändert die Wirtschaftlichkeitsrechnung für vermietete Gebäude deutlich: Bei einer neuen fossilen Heizung müssen nicht nur Investitionskosten, sondern auch die langfristige Kostenverteilung, CO₂-Kosten und steigende Bioanteile berücksichtigt werden.

Was bedeutet das für Eigentümer:innen vermieteter Häuser?

Die wirtschaftliche Logik verschiebt sich zugunsten erneuerbarer Systeme. Eine Wärmepumpe fällt nicht unter die besondere Kostenaufteilung für nach § 43 GModG neu eingebaute fossile Heizungen. Bei einer neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung tragen Vermietende dagegen einen gesetzlich bestimmten Anteil an den betroffenen laufenden Kosten. Die Entscheidung sollte daher technisch und finanziell über den gesamten Nutzungszeitraum geprüft werden - idealerweise im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans.

Förderung unter dem GModG: KfW 458, BEG und EPBD

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird fortgeführt. Für Anträge in der KfW-Heizungsförderung 458 gelten seit dem 21. Juli 2026 neue Bedingungen: Privatpersonen können je nach Voraussetzungen 30 bis 80 Prozent Zuschuss erhalten. Der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit liegt derzeit bei 28.000 Euro und sinkt ab Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro.

Eine vollständige Übersicht aller Förderhebel finden Sie in unserem Leitfaden zu Fördermitteln der energetischen Sanierung. Wer den Antrag professionell begleiten lässt, vermeidet die häufigsten Ablehnungsgründe – wir übernehmen die BEG-Antragstellung von A bis Z.

Wird die EU-Richtlinie EPBD mit umgesetzt?

Ja. Das GModG setzt zentrale Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie 2024/1275) in nationales Recht um. Dazu gehören unter anderem Änderungen bei Energieausweisen und Vorgaben für Nullemissionsgebäude. Die praktischen Anforderungen hängen vom Gebäudetyp, Baujahr und Anlass der Maßnahme ab; eine pauschale Sanierungspflicht für jedes einzelne Wohngebäude lässt sich daraus nicht ableiten.

Was Eigentümer:innen jetzt konkret tun sollten

Da das GModG bereits gilt, sollten Eigentümer:innen geplante Heizungs- und Sanierungsmaßnahmen jetzt anhand der neuen Rechtslage prüfen. Drei Fragen sind besonders wichtig.

• Ist meine aktuelle Heizung in den nächsten fünf Jahren austauschreif? Wenn ja, lohnt sich die Planung jetzt – inklusive Vergleich zwischen Wärmepumpe und Bio-Treppen-Szenario.

• Welche Gebäudehülle habe ich? Eine schlechte Dämmung macht jede Heizung teurer, unabhängig vom Brennstoff. Eine fundierte Bewertung über einen Sanierungsfahrplan zeigt den Hebel.

• Vermiete ich? Dann müssen bei neu eingebauten fossilen Heizungen die besonderen Regeln zur Kostenaufteilung ab 2028 beziehungsweise 2029 in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbezogen werden.

Hinweis: Energy Building ist Ingenieurbüro für Energieeffizienz und Förderbegleitung – keine Rechtsanwaltskanzlei. Für individuelle rechtliche Bewertungen zum GModG empfehlen wir die Abstimmung mit einer Fachanwält:in für Bau- oder Mietrecht. Unsere Aufgabe ist die technische und wirtschaftliche Bewertung Ihrer Optionen.

Fazit

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gilt seit dem 29. Juli 2026. Es bringt mehr Spielraum bei der Heizungswahl, nimmt Eigentümer:innen aber nicht die Verantwortung für eine wirtschaftlich tragfähige Entscheidung ab. Die einheitliche 65-Prozent-Pflicht ist entfallen; für betroffene neu eingebaute fossile Heizungen greift ab 2029 die Bio-Treppe. Gleichzeitig gelten seit dem 21. Juli 2026 neue Förderbedingungen mit bis zu 80 Prozent Zuschuss. Wer heute investiert, sollte deshalb nicht nur fragen, was zulässig ist, sondern welche Lösung über die gesamte Nutzungsdauer technisch und wirtschaftlich überzeugt. Eine fundierte Energieberatung mit Sanierungsfahrplan schafft dafür eine belastbare Grundlage.