Sanierungsbeschlüsse in der Eigentümergemeinschaft scheitern selten am Geld – sondern an Mehrheiten, Fristen und der richtigen Reihenfolge. Seit der WEG-Reform 2020 reicht für bauliche Veränderungen oft eine einfache Mehrheit, doch wer alle Eigentümer:innen an den Kosten beteiligen will, braucht mehr. Lesen Sie hier, welche Mehrheiten welche Maßnahme verlangt, wie der iSFP die Eigentümerversammlung überzeugt und welche BAFA- und KfW-Förderung WEGs heute kombinieren können.
Carmen Giesing
Das Wichtigste in Kürze
Seit der WEG-Reform 2020 reicht für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eine einfache Mehrheit nach § 20 WEG.
Bei einfacher Mehrheit zahlen nur die Zustimmenden – erst eine doppelt qualifizierte Mehrheit verteilt die Kosten auf alle.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) bringt 850 Euro BAFA-Zuschuss plus 250 Euro Erläuterungspauschale für die Eigentümerversammlung.
Mit iSFP steigen die förderfähigen Kosten der BEG-EM von 30.000 auf 60.000 Euro pro Wohneinheit und Jahr.
Die KfW-Heizungsförderung 458 ist seit Mai 2024 für WEGs antragsberechtigt – Basisantrag der Gemeinschaft plus persönliche Zusatzanträge.
Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Sanierungsbeschlüsse vorbereitet, kommt an einer fundierten Energieberatung für die WEG nicht vorbei. Sie liefert die fachliche Grundlage für mehrheitsfähige Beschlüsse, sichert den iSFP-Bonus und macht die KfW-458-Heizungsförderung gemeinschaftsweit zugänglich. Seit der WEG-Reform 2020 fallen viele juristische Hürden, gleichzeitig werden Beschlussqualität und Förderlogik komplexer. In diesem Beitrag zeigen wir, welche Mehrheiten Sie für welche Maßnahme brauchen, wie der Sanierungsfahrplan für die Eigentümergemeinschaft entsteht und welche Fördertöpfe Hausverwaltungen heute kombinieren können.
Energieberatung WEG: Warum sich der Schritt jetzt rechnet
Die Energieberatung in der Eigentümergemeinschaft verbindet drei Realitäten: den Modernisierungsstau in vielen Bestandsgemeinschaften, die GEG-Pflichten beim Heizungstausch und das vereinfachte Beschlussverfahren seit der WEG-Reform. Wer diese drei Stränge zusammenführt, spart Kosten, Konflikte und Zeit in der Eigentümerversammlung.
Viele WEGs in Deutschland stammen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Heizungen sind oft am Ende ihrer Lebensdauer, Fassaden ungedämmt, Fenster zweifach verglast.
Gleichzeitig setzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit 2024 die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen durch. Wer in der nächsten Versammlung den Heizungstausch beschließen muss, braucht eine belastbare technische und wirtschaftliche Grundlage – das ist die Aufgabe einer Energieberatung.
Die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 erleichtert diese Beschlussfassung deutlich. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum benötigen nicht mehr die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer:innen, sondern nur noch eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 20 Abs. 1 WEG. Die juristische Hauptbarriere ist damit gefallen – die fachliche, technische und finanzielle Vorbereitung bleibt entscheidend.
Wer veranlasst die Energieberatung in der WEG?
Den formalen Auftrag an eine Energieberatung beschließt die Eigentümerversammlung. Die Initiative kommt typischerweise von der Hausverwaltung oder dem Verwaltungsbeirat, oft angestoßen durch eine anstehende Heizungsmodernisierung oder den Wunsch einzelner Eigentümer:innen. Wir empfehlen, das Thema mit ausreichendem Vorlauf auf die Tagesordnung zu setzen und die Beratung selbst als ersten Schritt zu beschließen.
Welche Mehrheiten Sanierungsbeschlüsse in der Eigentümergemeinschaft brauchen
Seit der WEG-Reform 2020 reicht für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 20 Abs. 1 WEG. Wie die Kosten verteilt werden, hängt jedoch davon ab, wie deutlich die Mehrheit ausfällt und ob die Maßnahme sich amortisiert.
| Beschlusslage | Kostentragung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen | Nur die zustimmenden Eigentümer:innen tragen die Kosten anteilig | § 21 Abs. 3 WEG |
| 2/3 der abgegebenen Stimmen UND mehr als 50 % der Miteigentumsanteile | Alle Eigentümer:innen tragen die Kosten nach MEA – außer bei unverhältnismäßigem Aufwand | § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG |
| Einfache Mehrheit + Amortisation in angemessenem Zeitraum (ca. 10 Jahre, bei energetischer Sanierung länger zulässig) | Alle Eigentümer:innen tragen die Kosten nach MEA | § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG |
| Privilegierte Maßnahme (Lademöglichkeit, Barrierefreiheit, Glasfaser, Steckersolar) | Antragsteller:in trägt die Kosten allein | § 20 Abs. 2 WEG |
| Grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage | Nicht beschließbar – auch nicht mit Mehrheit | § 20 Abs. 4 WEG |
Die zweite Zeile ist der Goldstandard für energetische Sanierungen: Die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG bindet auch die Minderheit. Ohne sie zahlt nur, wer zugestimmt hat – mit allen praktischen Folgen für die spätere Nutzung.
Was zählt als grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage?
Eine grundlegende Umgestaltung liegt laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22) vor, wenn die bauliche Veränderung der Wohnanlage „insgesamt ein neues Gepräge“ gibt. Eine energetische Fassadendämmung mit verändertem Putz fällt in der Regel nicht darunter, ein Aufstockungsbau oder grundlegende Fassadenneugestaltung sehr wohl. Die Schwelle ist hoch – im Zweifel klärt das eine fachanwaltliche Vorabprüfung.
Sanierungsfahrplan für die WEG: 850 + 250 Euro Förderung plus Beschluss-Grundlage
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist das zentrale Beratungsprodukt für Eigentümergemeinschaften. Das BAFA übernimmt laut EBW-Förderrichtlinie (BAFA, August 2024) 50 Prozent der Beratungskosten, maximal 850 Euro bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten. WEGs erhalten zusätzlich einmalig 250 Euro, wenn die Energieberaterung den iSFP in der Eigentümerversammlung erläutert.
Der iSFP liefert zwei Dinge gleichzeitig: eine technisch und wirtschaftlich begründete Maßnahmenreihenfolge über 15 Jahre – und eine objektive Entscheidungsgrundlage für die Eigentümerversammlung. Statt Bauchgefühl („Fenster zuerst!“) liefert er eine fachliche Argumentation, die Mehrheiten erleichtert.
Wie der iSFP-Prozess in einer WEG abläuft
Beschluss zur Energieberatung in der Eigentümerversammlung – als eigener Tagesordnungspunkt vorab kommunizieren.
Auswahl einer in der dena-Expertenliste gelisteten Energieberatung mit EBW-Zulassung und idealerweise WEG-Filter.
BAFA-Antrag stellen – durch die Verwaltung als WEG-Vertretung oder durch die Energieberatung in Vollmacht.
Vor-Ort-Begehung mit Verwaltung und Verwaltungsbeirat als Ansprechpartner.
Erstellung der beiden Pflichtdokumente „Mein Sanierungsfahrplan“ und „Umsetzungshilfe für meine Maßnahmen“.
Erläuterung in der Eigentümerversammlung – das löst die zusätzliche 250-Euro-Pauschale aus.
Verwendungsnachweis einreichen, Förderung erhalten, einzelne Maßnahmen über 15 Jahre umsetzen.
Lohnt sich der iSFP-Bonus auch für eine kleine WEG mit fünf Einheiten?
Ja. Der iSFP-Bonus addiert 5 Prozentpunkte auf jede BEG-EM-Maßnahme und verdoppelt die förderfähigen Kosten pro Wohneinheit. Selbst bei einer kleinen WEG ergibt sich bei einer Fassadendämmung von 100.000 Euro auf fünf Wohneinheiten ein Förder-Plus von mehreren tausend Euro – bei einem Eigenanteil für die Beratung im niedrigen vierstelligen Bereich.
BEG-Förderung WEG: BAFA für die Hülle, KfW für den Heizungstausch
WEGs nutzen zwei Förderschienen parallel: die BAFA-Einzelmaßnahmen-Förderung (BEG EM) für Gebäudehülle, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung – und die KfW-Heizungsförderung 458 für den Tausch zentraler Wärmeerzeuger im Gemeinschaftseigentum. Beide sind seit 2024 explizit für WEGs antragsberechtigt.
| Programm | Inhalt | Förderhöhe | Antragsstelle |
|---|---|---|---|
| BEG EM Gebäudehülle / Anlagentechnik | Dämmung, Fenster, Türen, Lüftung, Heizungsoptimierung | 15 % Zuschuss, mit iSFP 20 % – auf 30.000 € bzw. 60.000 € pro WE/Jahr | BAFA |
| KfW 458 Heizungsförderung | Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Wärmenetz – zentrale Anlagen im Gemeinschaftseigentum | 30 % Grundförderung + Boni bis 70 %, max. 21.000 € pro WE | KfW |
| Ergänzungskredit KfW 358/359 | Zinsgünstige Finanzierung des Eigenanteils | Kreditrahmen bis 120.000 € pro WE | KfW über Hausbank |
| EBW Energieberatung Wohngebäude | iSFP-Erstellung inkl. WEG-Erläuterungsbonus | 50 %, max. 850 € + 250 € WEG-Pauschale | BAFA |
Wie WEGs den KfW-458-Antrag stellen
Seit Mai 2024 sind WEGs für die KfW-Heizungsförderung 458 antragsberechtigt, wenn das Vorhaben das Gemeinschaftseigentum betrifft – also typischerweise den Tausch der zentralen Heizungsanlage. Den Basisantrag stellt die WEG über die Verwaltung im KfW-Kundenportal „Meine KfW“. Damit ist die 30-prozentige Grundförderung gesichert.
Persönliche Boni können einzelne Eigentümer:innen zusätzlich beantragen: den Klimageschwindigkeits-Bonus (20 Prozent) bei Selbstnutzung und Tausch einer Öl-, Kohle-, Nachtspeicher- oder mindestens 20 Jahre alten Gas-/Biomasseheizung, den Einkommens-Bonus (30 Prozent) bei Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro sowie den Effizienz-Bonus (5 Prozent) bei bestimmten Wärmepumpentypen. Diese Zusatzanträge laufen anteilig nach Miteigentumsanteilen.
Kann die Hausverwaltung den Förderantrag stellen?
Ja. Die Hausverwaltung ist im Außenverhältnis Vertreterin der WEG und kann den Antrag in Vollmacht stellen – sowohl für die BAFA-EBW-Förderung als auch für die KfW-458-Heizungsförderung. Wir empfehlen, die Vollmacht in der Eigentümerversammlung mitzubeschließen, gemeinsam mit der Beauftragung der Energieberatung. Das spart eine separate Versammlung und beschleunigt das Verfahren um Wochen.
Die Rolle der Hausverwaltung bei der Energieberatung in der WEG
Die Hausverwaltung ist Dreh- und Angelpunkt der WEG-Energieberatung. Sie bringt das Thema auf die Tagesordnung, beauftragt die Energieberatung nach Beschluss, koordiniert Vor-Ort-Termine, kommuniziert mit Behörden und reicht Förderanträge ein. Mit der WEG-Reform 2020 hat die Verwalterposition zusätzlich an Verbindlichkeit gewonnen: zertifizierte Verwalter können auf Wunsch der Gemeinschaft einen Sachkundenachweis vorlegen.
In der Praxis empfehlen wir eine enge Dreieckskonstellation: Hausverwaltung, Verwaltungsbeirat und Energieberatung arbeiten gemeinsam an den Maßnahmenoptionen, bevor der iSFP in der Eigentümerversammlung präsentiert wird. So lassen sich Einwände früh adressieren, Kostenverteilungsmodelle vorab klären und die Beschlussvorlage präzise formulieren.
Welche Pflichten hat die Hausverwaltung bei energetischen Sanierungen?
Die Verwaltung muss die Eigentümer:innen rechtzeitig über anstehende energetische Anforderungen aus dem GEG und über mögliche Fördermittel informieren. Bei der Vorbereitung von Beschlüssen über bauliche Veränderungen ist sie verpflichtet, Angebote einzuholen, Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen vorzulegen und die rechtlichen Folgen für die Kostentragung transparent zu machen. Wir liefern als Energieberatung die fachliche Grundlage für diese Pflicht.
Typische Stolpersteine bei der energetischen Sanierung in der WEG
Aus der Beratungspraxis sehen wir fünf Stolpersteine besonders häufig. Wer sie kennt, vermeidet Rückfragen, Anfechtungen und verlorene Fördermittel.
Beschluss vor Förderantrag
Der BEG- und KfW-Antrag muss vor der Umsetzung der Maßnahme gestellt werden. Beschließt die WEG die Maßnahme, ohne den Antrag oder eine aufschiebende Bedingung im Werkvertrag vorzusehen, verliert sie die Förderung – auch wenn der Beschluss formal sauber war.
Fehlende doppelt qualifizierte Mehrheit
Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit verteilt die Kosten nur auf die Zustimmenden. Wer eine gemeinschaftliche Sanierung anstrebt, sollte die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG aktiv ansteuern und die Beschlussvorlage entsprechend formulieren.
iSFP ohne dena-Zulassung
Den iSFP-Bonus gibt es nur, wenn der Sanierungsfahrplan von einer Beratung mit Zulassung für „Energieberatung für Wohngebäude“ (EBW) erstellt wurde. Eine fachlich gute, aber nicht gelistete Beratung erfüllt diese Voraussetzung nicht – und kostet die WEG den späteren 5-Prozent-Bonus.
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Fenster, Wohnungstüren und Balkone gehören in vielen WEGs zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn einzelne Eigentümer:innen sie nutzen. Eigenmächtige Maßnahmen einzelner Wohnungseigentümer:innen am Gemeinschaftseigentum sind unzulässig und können zurückgebaut werden müssen. Die Teilungserklärung gibt die maßgebliche Antwort.
Vergessene Erhaltungsrücklage
Die Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1 WEG) deckt nur Erhaltungs-, nicht Modernisierungsmaßnahmen. Wer für eine energetische Sanierung auf die Rücklage zugreifen will, braucht einen entsprechenden Beschluss zur Zweckänderung oder eine zusätzliche Investitionsrücklage.
Fazit
Eine fundierte Energieberatung für die WEG entscheidet darüber, ob Sanierungsstau aufgelöst oder verschärft wird. Mit der WEG-Reform und der BEG- sowie KfW-Förderlandschaft sind die rechtlichen und finanziellen Voraussetzungen heute günstiger als je zuvor – entscheidend ist die saubere Reihenfolge aus Beratung, Beschluss, Antrag und Umsetzung. Als nächsten Schritt empfehlen wir, einen Tagesordnungspunkt zur Beauftragung einer Energieberatung mit iSFP in die kommende Eigentümerversammlung aufzunehmen. Die 850 + 250 Euro BAFA-Förderung deckt einen großen Teil der Beratungskosten – die Mehrförderung über den iSFP-Bonus zahlt sich bei der ersten umgesetzten Maßnahme aus.