In diesem Praxisbeispiel zeigen wir, wie Energy Building für ein Berliner Mehrfamilienhaus (Baujahr 1905, Gründerzeit, 6 Wohneinheiten, 340 m²) einen Sanierungsfahrplan iSFP erstellt und eine Fassadensanierung mit optimaler Förder- und GEG-Strategie begleitet hat. Der U-Wert der Außenwand verbesserte sich von 1,42 auf 0,20 W/(m²·K) (–86 %), der Endenergiebedarf sank von 451 auf 324 kWh/m²a (–28 %), die Heizkosten von 18.400 auf 13.220 EUR pro Jahr (–5.180 EUR). Der entscheidende Beratungsclou: Durch den Putzabschlag von mehr als 30 % der Fassadenfläche galt die GEG-Pflicht zur energetischen Ertüchtigung. Energy Building empfahl, die Dämmschicht um 4 cm zu erhöhen – das erfüllte nicht nur die GEG-Anforderung, sondern sicherte gleichzeitig die BEG-Förderfähigkeit. Die daraus resultierenden Mehrkosten von 7.200 EUR wurden durch die Förderung vollständig kompensiert. Gesamtförderung: 40.400 EUR (BEG EM BAFA, 20 %) + 5.000 EUR (Baubegleitung Berlin) = 45.400 EUR bei 202.000 EUR Investition.
Projektsteckbrief
| Gebäudetyp | Mehrfamilienhaus (MFH), 6 Wohneinheiten |
| Baujahr | 1905 (Gründerzeit) |
| Wohnfläche gesamt | 340 m² |
| Lage | Berlin |
| Bisherige Heizungsart | Gasetagenheizungen (Baujahr 1990–2009) |
| Energetisches Hauptproblem | Ungedämmte Fassade – U-Wert Außenwand 1,42 W/(m²·K) |
| Auslöser | Putzarbeiten an der Fassade (> 30 % Abschlag → GEG-Pflicht) |
| GEG-Besonderheit | > 30 % Putzabschlag → GEG-Pflicht → mit 4 cm Mehrdämmung überfüllt |
| Leistungen Energy Building | iSFP · BEG-Antrag (BAFA) · KfW-Baubegleitung |
| Förderprogramme | BEG EM Außenwand (BAFA, 20 %) + KfW-Baubegleitung (50 %, max. 5.000 EUR) |
| Gesamtförderung | 45.400 EUR |
Herausforderung
Das Berliner Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1905 hatte eine typische Ausgangslage für ein unsaniertes Gründerzeitgebäude: ungedämmte Außenwände mit einem U-Wert von 1,42 W/(m²·K), Gasetagenheizungen aus verschiedenen Baujahren zwischen 1990 und 2009, ein Endenergiebedarf von 451 kWh/m²a und Heizkosten von rund 18.400 EUR pro Jahr.
Der Auslöser – und das rechtliche Problem
Auslöser war keine energetische Krise, sondern ein Routinevorgang: Der Putz an der Fassade musste erneuert werden. Sobald bei Putzarbeiten mehr als 30 % der betroffenen Bauteilfläche aufgetrennt werden, gilt nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Sanierungspflicht: Die Außenwand muss anschließend einen U-Wert von ≤ 0,24 W/(m²·K) aufweisen.
Das war zunächst keine Frage der Wirtschaftlichkeit, sondern eine Rechtsfrage: Die Eigentümer:innen mussten handeln. Die entscheidende Folgefrage war: Wie handeln sie am klügsten?
Die energetische Ausgangslage
Außenwand: U-Wert 1,42 W/(m²·K) – weit über dem GEG-Grenzwert von 0,24 W/(m²·K)
Endenergiebedarf: 451 kWh/m²a – Effizienzklasse H
CO₂-Ausstoß: 24 kg/m²a
Heizkosten: 18.400 EUR pro Jahr (6 WE, Gasetagenheizungen)
Kein Energieausweis vorhanden
Unsere Rolle
Energy Building wurde beauftragt, das Projekt von Anfang an ganzheitlich zu begleiten – nicht als Reaktion auf eine Notsituation, sondern als strategische Planung. Die GEG-Pflicht war bekannt. Jetzt ging es darum, das Beste daraus zu machen.
Wir übernahmen die Erstellung des individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP), die Förderantragstellung (BEG beim BAFA) sowie die KfW-Baubegleitung. Die korrekte Abstimmung aller Förderkomponenten – Antragszeitpunkt vor Baustart, Baubegleitungsleistung als separate Beauftragung – war dabei entscheidend für den Fördererfolg.
Analyse und Bewertung
Die GEG-Pflicht als Ausgangspunkt
Die GEG-Anforderung lautet: U-Wert ≤ 0,24 W/(m²·K) nach Sanierung. Eine einfache, kostengünstige Dämmschicht hätte das erfüllt. Aber die BEG-Förderung legt die Messlatte höher: BEG EM Außenwand (BAFA) fördert nur, wenn der U-Wert auf ≤ 0,20 W/(m²·K) verbessert wird.
Der entscheidende Beratungsclou: 4 cm Mehrdämmung
Energy Building analysierte die Situation und rechnete durch, was die 4 cm zusätzliche Dämmschicht bedeuten:
Mehrkosten für 4 cm zusätzliche Dämmung: ca. 7.200 EUR brutto
Förderfähigkeit durch BEG: die Mehrkosten fließen in die förderfähige Investitionssumme
BEG-Fördersatz (20 % auf 202.000 EUR): 40.400 EUR
Ergebnis: Die 7.200 EUR Mehrkosten für die BEG-fähige Dämmstärke wurden durch den Förderzuwachs vollständig kompensiert – die bessere Dämmung kostete die Eigentümer:innen netto null
Ohne diese Berechnung hätten die Eigentümer:innen die GEG-Mindestanforderung erfüllt – aber keine Förderung erhalten. Mit ihr erfüllten sie die BEG-Anforderung – und sicherten 40.400 EUR BAFA-Förderung.
KfW-Baubegleitung – die zweite Förderkomponente
Zusätzlich zur BEG-Zuschussförderung (BAFA) wurde der Zuschuss für die KfW-Baubegleitung gesichert. Die KfW fördert die Baubegleitung durch einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten (EEE) mit 50 % der förderfähigen Kosten – maximal 5.000 EUR je Antrag. Für das Berliner Gründerzeithaus wurden damit 5.000 EUR für die Baubegleitung durch Energy Building gesichert.
Wichtig beim Timing: Der Baubegleitungsauftrag muss klar vom ausführenden Handwerk getrennt sein und die Baubegleitung muss als separate Leistung beauftragt werden. Energy Building übernahm diese Aufgabe als zugelassener EEE – und stellte sicher, dass alle förderrechtlichen Voraussetzungen erfüllt waren.
Wie wir konkret unterstützt haben
Erstellung des individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) als Grundlage für den BEG-iSFP-Bonus (+5 %) und die strategische Sanierungsplanung des Gesamtgebäudes
Analyse der GEG-Anforderung und Berechnung der Wirtschaftlichkeit: 4 cm Mehrdämmung (7.200 EUR) → BEG-förderfähig → Mehrkosten durch Förderung kompensiert
KfW-Baubegleitung (50 %, max. 5.000 EUR): Energy Building als zugelassener EEE – Qualitätssicherung der Dämmausführung und Nachweis der BEG-Anforderungen vor Ort
Antragstellung BEG EM Außenwand (BAFA) – 15 % Grundförderung + 5 % iSFP-Bonus = 20 %
Erstellung der Bestätigung nach Durchführung (BnD) als Voraussetzung für die BAFA-Auszahlung
Erstellung der Förderbestätigung nach Durchführung (BnD) für die BAFA-Auszahlung
GEG-PFLICHT ALS HEBEL: Die > 30 %-Putzabschlagregel hat in diesem Projekt nicht als Kostentreiber gewirkt, sondern als Hebel: Sie erzwang die Beschäftigung mit der Dämmung und Energy Building hat daraus die maximale Förderstrategie entwickelt. Das Ergebnis: GEG übererfüllt, BEG-Förderung gesichert, Mehrkosten kompensiert.
Energetische Kennwerte: Vorher / Nachher
| Kennwert | Vorher | Nachher | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Energieeffizienzklasse | H | H | Klasse gleich – Fassade allein reicht nicht für Klassensprung |
| Endenergiebedarf (kWh/m²a) | 451 kWh/m²a | 324 kWh/m²a | – 28 % |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²a) | 24 kg/m²a | 17 kg/m²a | – 29 % |
| Heizkosten / Jahr | 18.400 EUR | 13.220 EUR | – 5.180 EUR/Jahr |
| U-Wert Außenwand (W/(m²·K)) | 1,42 W/(m²K) | 0,20 W/(m²K) | – 86 % |
| Mehrkosten 4 cm Zusatzdämmung | – | + 7.200 EUR | Durch Förderung kompensiert ✓ |
Hinweis: Die Energieeffizienzklasse bleibt H, da die Fassade allein keinen Klassensprung bewirkt. Mit der Heizungssanierung als nächstem Schritt (iSFP) ist ein deutlicher Klassensprung möglich.
Förderung im Überblick
| Förderprogramm | Satz | Betrag | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| BEG EM Außenwand – BAFA | 20 % | 40.400 EUR | 15 % + 5 % iSFP-Bonus; U-Wert-Ziel ≤ 0,20 W/(m²K) erfüllt |
| Zuschuss zur KfW-Baubegleitung | 50 % | 5.000 EUR | Max. 5.000 EUR; Antrag vor BAFA stellen! |
| Gesamte Investitionskosten | – | 202.000 EUR | Fassadensanierung inkl. Gerüst, Dämmung, Putz, brutto |
| Gesamte Förderung | 22,5 % | 45.400 EUR | BEG BAFA + Zuschuss zur KfW-Baubegleitung |
| Effektive Eigenkosten | 77,5 % | 156.600 EUR | Nach Abzug aller Zuschüsse |
Was ohne uns passiert wäre
Ohne eine strukturierte Energieberatung hätte das Projekt ganz anders ausgesehen:
GEG-Mindestanforderung erfüllt, keine Förderung: Die GEG-Pflicht hätte zur günstigsten Lösung (U-Wert 0,24 W/(m²·K)) geführt – ohne BEG-Förderung, weil die BEG-Anforderung (≤ 0,20 W/(m²·K)) nicht erreicht worden wäre. 40.400 EUR Förderung verloren
Kein Baubegleitungs-Zuschuss beantragt: Der KfW-Zuschuss für die Baubegleitung (50 %, max. 5.000 EUR) ist nur mit einem zugelassenen Energieeffizienz-Experten als Baubegleiter möglich. Ohne fachkundige Begleitung: 5.000 EUR Baubegleitungsförderung nicht abrufbar
Falsche Antragstellung: Baubegleitungsleistungen müssen klar als separate, unabhängige Leistung beauftragt sein. Wer die Baubegleitung nicht korrekt strukturiert, riskiert die Auszahlung des Zuschusses – unabhängig von der Bauqualität
Kein iSFP-Bonus: Ohne vorliegenden Sanierungsfahrplan wäre der 5 %-Bonus entfallen. Bei 202.000 EUR Investition: ca. 10.100 EUR weniger Förderung
Falscher Antragszeitpunkt: Der BAFA-Antrag muss vor Beauftragung des Handwerkers gestellt werden – ohne Wissen darum wäre dieser Zeitpunkt verpasst worden
Der finanzielle Unterschied: 45.400 EUR nicht abgerufene Förderung – plus eine Dämmung, die nur die GEG-Mindestanforderung erfüllt statt den energetisch und wirtschaftlich optimalen Standard.
Fazit zur Energieberatung
Dieses Berliner Praxisbeispiel zeigt, was professionelle Beratung im Bestand bedeutet: Die GEG-Pflicht war unvermeidlich. Aber ob daraus eine minimale Pflichterfüllung ohne Förderung wird – oder eine optimal geförderte Sanierung mit maximaler energetischer Wirkung – das ist eine Frage der Strategie.
Die 4 cm Mehrdämmung haben alles verändert: 7.200 EUR Mehrkosten, 45.400 EUR Gesamtförderung, –28 % Endenergiebedarf, –5.180 EUR Heizkosten pro Jahr. Das ist der Unterschied zwischen Pflichterfüllung und Klugheit.
Häufige Fragen zur Fassadensanierung und GEG-Pflicht in Berlin
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Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor: Wenn bei Instandsetzungs-, Änderungs- oder Erweiterungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden mehr als 30 % der betroffenen Bauteilfläche aufgetrennt oder abgeschlagen werden, muss das Bauteil anschließend den GEG-Anforderungen entsprechen. Für Außenwände gilt: U-Wert ≤ 0,24 W/(m²·K). Das gilt auch dann, wenn die Maßnahme ursprünglich nur als Instandhaltung geplant war – wie in diesem Berliner Praxisbeispiel.
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Das GEG schreibt bei ≥ 30 % Putzabschlag einen U-Wert von ≤ 0,24 W/(m²·K) vor. Die BEG EM Außenwand (BAFA) fördert nur, wenn der U-Wert auf ≤ 0,20 W/(m²·K) verbessert wird. Diese 4 cm Differenz sind entscheidend: Wer nur die GEG-Anforderung erfüllt, bekommt keine BAFA-Förderung. Wer 4 cm mehr dämmt, erfüllt die BEG-Anforderung – und sichert sich die Förderung. Im Berliner Praxisbeispiel waren das 7.200 EUR Mehrkosten, die durch 40.400 EUR BEG-Förderung mehr als kompensiert wurden.
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Der KfW-Baubegleitungszuschuss (50 %, max. 5.000 EUR) ergänzt die BEG-Förderung. Die Baubegleitung muss durch einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten (EEE) durchgeführt werden – Energy Building ist als EEE zugelassen. Im Berliner Praxisbeispiel: 40.400 EUR BEG (BAFA) + 5.000 EUR Baubegleitungs-Zuschuss (KfW) = 45.400 EUR Gesamtförderung.
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Der iSFP-Bonus ist ein zusätzlicher Fördersatz von +5 %, den das BAFA gewährt, wenn zum Antragszeitpunkt ein gültiger individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt und die beantragte Maßnahme darin enthalten ist. Bei der BEG EM Außenwand: 15 % Grundförderung + 5 % iSFP-Bonus = 20 %. Im Berliner Praxisbeispiel: 20 % auf 202.000 EUR = 40.400 EUR. Ohne iSFP-Bonus: nur 30.300 EUR – der Bonus allein bringt 10.100 EUR zusätzliche Förderung.
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Ja. In diesem Berliner Praxisbeispiel bleibt die Energieeffizienzklasse nach der Fassadensanierung bei H – weil Fassade allein keinen Klassensprung bewirkt, solange die Heizungsanlage (Gasetagenheizungen) unverändert bleibt. Trotzdem sinkt der Endenergiebedarf um 28 % (451 auf 324 kWh/m²a) und die Heizkosten um 5.180 EUR pro Jahr. Die Fassadensanierung ist der erste und wichtigste Schritt – der iSFP legt die Reihenfolge für die weiteren Maßnahmen (Heizung, Fenster) fest und sichert für jede weitere Maßnahme den iSFP-Bonus.