Sie haben ein Haus geerbt – und plötzlich tickt eine Frist: Binnen zwei Jahren nach Grundbucheintrag greifen die Sanierungspflichten nach §§ 47, 71, 72 GEG. Wer sie ignoriert, riskiert bis zu 50.000 Euro Bußgeld. Wir zeigen die ersten Schritte nach der Erbschaft, welche Förderhebel den Worst-Performing-Buildings-Bonus mit +10 Prozent freischalten und wann Sanieren wirtschaftlich besser ist als Abreißen.
Carmen Giesing
Erbende haben sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen, und müssen es binnen drei Monaten beim Finanzamt anzeigen.
Nach Eintragung ins Grundbuch greift die Sanierungspflicht nach §§ 47, 71, 72 GEG mit einer Zwei-Jahres-Frist.
Häuser in den Effizienzklassen H, G und F sichern den Worst-Performing-Buildings-Bonus mit zusätzlichen 10 Prozent Förderung.
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) liefert die wirtschaftliche Entscheidungsgrundlage zwischen Sanieren, Abreißen und Verkaufen.
Das GModG soll das GEG voraussichtlich ab November 2026 ablösen – Dämmpflichten bleiben, die 65-Prozent-EE-Regel entfällt.
Wer ein Haus erbt, steht selten freiwillig vor dieser Entscheidung: geerbtes Haus sanieren oder abreißen? Die Antwort hängt vom energetischen Zustand, von den Sanierungspflichten nach Eigentümerwechsel und von der wirtschaftlichen Tragfähigkeit ab. Innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag greifen die Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz – wer sie ignoriert, riskiert Bußgelder bis 50.000 Euro. In diesem Beitrag zeigen wir die ersten Schritte nach der Erbschaft, wie Sie den energetischen Zustand über eine fundierte Energieberatung bewerten, welche Förderung Sie als Erbende nutzen können und wann Sanieren wirtschaftlich besser ist als Abreißen.
Die ersten Wochen nach der Erbschaft: Was zuerst zu tun ist
Bevor die energetische Bewertung beginnt, sind drei rechtliche und steuerliche Schritte zwingend. Sie haben enge Fristen und beeinflussen die spätere Sanierungs- oder Abrissentscheidung erheblich.
Erbschaft annehmen oder ausschlagen
Ab Kenntnis vom Erbfall haben Sie sechs Wochen Zeit, das Erbe beim Nachlassgericht auszuschlagen. Diese Frist ist kurz und nicht verlängerbar. Wer sie verstreichen lässt, gilt rechtlich als Erbe und haftet bei einem überschuldeten Haus oder hohem Sanierungsstau für die Verbindlichkeiten. Eine notarielle Bestandsaufnahme vor Fristende ist deshalb in komplexen Fällen sinnvoll.
Erbschaftsteuer und Familienheim-Regel
Die Erbschaft müssen Sie binnen drei Monaten beim Finanzamt anzeigen. Die Freibeträge nach § 16 ErbStG sind großzügig: 500.000 Euro für Ehepartner:innen, 400.000 Euro pro Kind und Elternteil, 200.000 Euro für Enkel:innen. Eine besondere Erleichterung greift beim Familienheim: Ehepartner:innen können es vollständig steuerfrei erben, wenn sie es selbst beziehen und mindestens zehn Jahre bewohnen. Für Kinder gilt dieselbe Regel mit einer Begrenzung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche.
Grundbuchberichtigung und Unterlagen
Die Eintragung als neue Eigentümer:innen erfolgt über das Grundbuchamt mit Erbschein oder beurkundetem Erbnachweis. Sammeln Sie zugleich die energetischen Unterlagen: alten Energieausweis, Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Baujahr, Wärmedämm-Maßnahmen aus der Vergangenheit, Heizungstyp und Alter der Heizung. Diese Daten sind die Grundlage für jede weitere Entscheidung.
Erbe ich auch die Sanierungspflichten der vorherigen Eigentümer:innen?
Ja, aber mit eigener Frist. Mit dem Grundbucheintrag werden Sie zu den neuen Eigentümer:innen – und damit für die Pflichten nach §§ 47, 71 und 72 GEG verantwortlich. Die Zwei-Jahres-Frist beginnt ab Ihrem Eintragungsdatum neu, nicht ab dem Todesfall. Eine Ausnahme greift, wenn der Erblasser oder Sie selbst das Haus seit dem 1. Februar 2002 ununterbrochen selbst bewohnt haben.
Energetischen Zustand bewerten: die Grundlage jeder Entscheidung
Ob Sanierung oder Abriss wirtschaftlich sinnvoll ist, entscheidet sich am energetischen Zustand. Den objektiven Befund liefert eine fachlich erstellte Bewertung – idealerweise als individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Er kostet bei einem Einfamilienhaus typischerweise 800 bis 1.700 Euro vor Förderung und enthält drei zentrale Bausteine.
Bestandsaufnahme: Gebäudehülle, Heizung, Lüftung, Warmwasser, Fenster und Dämmstandard im Detail.
Energiebilanz: Aktueller Wärmebedarf in kWh pro Quadratmeter und Jahr, Effizienzklasse nach Energieausweis.
Maßnahmenfahrplan: Priorisierte Sanierungsschritte mit Investitionsbedarf, Einsparung und Amortisation über 15 Jahre.
Wichtig: Der iSFP wird vom BAFA mit 50 Prozent der Kosten bezuschusst, maximal 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Wer ihn später für eine Sanierungsmaßnahme einsetzt, sichert sich zusätzlich den iSFP-Bonus von 5 Prozent auf alle BEG-Einzelmaßnahmen – plus die Verdopplung der förderfähigen Kosten von 30.000 auf 60.000 Euro pro Wohneinheit und Jahr.
Reicht der vorhandene Energieausweis aus dem Nachlass?
Nur bedingt. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig und liefert die Effizienzklasse, aber keine Maßnahmenempfehlung. Für die Entscheidung Sanieren oder Abreißen brauchen Sie eine fundierte Bewertung mit Wirtschaftlichkeitsrechnung – das leistet der iSFP, nicht der Energieausweis. Der bestehende Ausweis hilft jedoch als Vorab-Indikator.
Sanierungspflichten nach Erbschaft: Diese Maßnahmen sind binnen zwei Jahren Pflicht
Mit dem Grundbucheintrag greifen die Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (§§ 47, 71, 72 GEG). Sie betreffen Ein- und Zweifamilienhäuser, sofern der Erblasser das Haus nicht durchgehend seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Die Frist von zwei Jahren beginnt mit dem Datum des Grundbucheintrags.
| Pflicht | Rechtsgrundlage | Anforderung | Frist |
|---|---|---|---|
| Dämmung der obersten Geschossdecke | § 47 GEG | U-Wert ≤ 0,24 W/(m²·K), alternativ Dachdämmung | 2 Jahre |
| Dämmung warmwasserführender Rohre | § 71 GEG | Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen | 2 Jahre |
| Austausch alter Heizkessel | § 72 GEG | Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre | 2 Jahre |
| Heizungstausch mit 65 % EE | §§ 71b–71p GEG (aktuell) | Bei vollständigem Heizungstausch in Wärmenetzgebieten | Sofort |
Wer die Pflichten ignoriert, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Die Einhaltung kontrollieren Schornsteinfeger:innen sowie die Bau- und Genehmigungsbehörden der Länder. Beim Heizungstausch greifen die Förderprogramme der KfW-Heizungsförderung 458, die bis zu 70 Prozent der Kosten übernehmen können. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll das GEG voraussichtlich ab November 2026 ablösen. Die Dämmpflichten der §§ 47 und 71 bleiben nach dem Eckpunktepapier erhalten, die pauschale 65-Prozent-EE-Pflicht und die 30-Jahre-Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel entfallen. Stand Juni 2026 gelten die aktuellen GEG-Regelungen weiter.
Was passiert, wenn die Zwei-Jahres-Frist nicht zu schaffen ist?
Die Frist ist verbindlich, das GEG kennt keine pauschale Kulanz. Wer absehbar nicht fertig wird – etwa wegen langer Handwerker-Wartezeiten – sollte die zuständige Baurechtsbehörde informieren und die Beauftragung dokumentieren. Ein nachweisbarer guter Wille kann bei der Bußgeldbemessung mildernd wirken, schützt aber nicht automatisch vor dem Bußgeld. In Härtefällen ist eine Befreiung nach § 102 GEG möglich, etwa bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit.
Sie haben ein Haus geerbt und wissen nicht, ob sich Sanierung lohnt oder Abriss die bessere Wahl ist? Wir erstellen den iSFP, prüfen Förderfähigkeit und liefern die Wirtschaftlichkeitsrechnung als Grundlage für Ihre Entscheidung.
Geerbtes Haus sanieren oder abreißen: die Entscheidungs-Matrix
Die Entscheidung hängt von vier Faktoren ab: energetischer Zustand, Bausubstanz, Lage und Eigennutzung versus Vermietung. Drei Konstellationen treten in der Praxis am häufigsten auf.
| Ausgangslage | Empfehlung | Wirtschaftlicher Hebel |
|---|---|---|
| Effizienzklasse C–E, Bausubstanz solide, gute Lage | Schrittweise Sanierung mit iSFP | iSFP-Bonus + BEG-EM bis 20 % je Maßnahme |
| Effizienzklasse F–H, Bausubstanz solide, gute Lage | Komplettsanierung zum Effizienzhaus | Worst-Performing-Buildings-Bonus +10 %, BEG-WG |
| Bausubstanz mangelhaft, Schadstoffbelastung, schlechte Statik | Abriss und Neubau prüfen | Abrissförderung über Worst-Performing-Buildings-Bonus + Neubau-EH40-NH |
| Lage ungeeignet, Selbstnutzung ausgeschlossen | Verkauf nach Energieausweis-Erstellung | Höherer Verkaufspreis durch bessere Effizienzklasse |
Wann lohnt sich Sanieren wirtschaftlich nicht mehr?
Wenn die Sanierungskosten den Verkehrswert übersteigen oder die Bausubstanz schwere Mängel aufweist – etwa tragende Schäden, Schimmelbefall in Bauteilen oder Schadstoffbelastung wie Asbest. Ein neutrales Verkehrswertgutachten zeigt, wo die Grenze liegt. Faustregel: Wenn die Sanierung mehr als 70 Prozent des Bauwerts kostet, lohnt der Abriss häufig wirtschaftlich.
Förderung für Erbende: BEG, iSFP-Bonus und Worst-Performing-Building
Erbende profitieren von denselben Förderprogrammen wie reguläre Käufer:innen. Drei Hebel sind besonders attraktiv, wenn die geerbte Immobilie in einer schlechten Effizienzklasse liegt. Wer BEG-Förderanträge professionell begleiten lässt, vermeidet die häufigsten Ablehnungsgründe und sichert die maximale Förderhöhe.
| Förderhebel | Höhe | Voraussetzung |
|---|---|---|
| iSFP-Bonus auf BEG-EM | +5 % zusätzlich, Verdopplung der förderfähigen Kosten auf 60.000 €/WE/Jahr | Gültiger iSFP, nicht älter als 5 Jahre |
| Worst-Performing-Buildings-Bonus | +10 % bei Komplettsanierung über BEG-WG | Effizienzklasse H, G oder unter den schlechtesten 25 % einer Region |
| KfW-Heizungsförderung 458 | Bis zu 70 % Zuschuss, max. 21.000 € pro Wohneinheit | Tausch zu Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie oder Wärmenetz |
| Ergänzungskredit KfW 358/359 | Zinsgünstige Finanzierung bis 120.000 €/WE | Haushaltseinkommen unter 90.000 € (für vergünstigten Zinssatz) |
Der größte Hebel für Erbende ist der Worst-Performing-Buildings-Bonus: Geerbte Häuser aus den 1950er- bis 1970er-Jahren liegen häufig in den schlechtesten Effizienzklassen und erfüllen damit automatisch die WPB-Voraussetzung. Die offizielle Förderübersicht des BAFA erläutert die einzelnen Boni im Detail. Eine vollständige Übersicht aller anwendbaren Förderprogramme finden Sie in unserem Leitfaden zu Fördermitteln der energetischen Sanierung.
Muss der Förderantrag vor oder nach der Grundbucheintragung gestellt werden?
Förderanträge sind frühestens dann möglich, wenn Sie als neue Eigentümer:innen verfügungsberechtigt sind – also typischerweise mit Erbschein oder Eintragung ins Grundbuch. Wichtig ist die Reihenfolge: Erst Antrag stellen, dann den Werkvertrag mit aufschiebender Bedingung schließen. Wer in umgekehrter Reihenfolge handelt, verliert die gesamte Förderung.
Abriss und Neubau: wann sich der harte Schnitt rechnet
Abriss und Neubau wirken auf den ersten Blick teuer, sind aber bei sehr schlechtem Bauzustand wirtschaftlich oft besser als eine Vollsanierung. Drei Faktoren entscheiden über die Wirtschaftlichkeit.
Bauwert versus Sanierungskosten
Der entscheidende Wert ist nicht der Verkehrswert des Grundstücks, sondern der Bauwert allein. Wenn die kalkulierten Sanierungskosten mehr als 70 bis 80 Prozent dieses Bauwerts erreichen, ist Abriss meist die wirtschaftlichere Lösung. Ein Verkehrswertgutachten trennt beide Werte sauber.
Statik und Schadstoffe
Häuser aus den 1950er- und 1960er-Jahren enthalten häufig Asbest in Dachpappen, Fußbodenbelägen und Spachtelmassen. Die Entsorgung treibt die Sanierungskosten in die Höhe und macht Teilabbrüche unausweichlich. Wer hier auf eine Sanierung setzt, sollte vor dem Förderantrag eine Schadstoffanalyse durchführen lassen.
Graue Energie versus Effizienzgewinn
Ein Neubau erzeugt rund 400 bis 600 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter graue Energie – also Emissionen aus Baustoffherstellung und Errichtung. Eine Komplettsanierung kommt mit 100 bis 200 Kilogramm pro Quadratmeter aus. Ökologisch ist Sanieren fast immer besser, wirtschaftlich nicht zwingend. Beide Werte gehören in die Entscheidung.
Gibt es eine Förderung speziell für den Abriss?
Ja, indirekt über den Worst-Performing-Buildings-Bonus. Wer ein stark unsaniertes Haus abreißt und an gleicher Stelle einen Neubau im Effizienzhaus-40-NH-Standard errichtet, kann die WPB-Förderung in Anspruch nehmen. Die Abrisskosten selbst sind nicht direkt förderfähig, fließen aber als förderbarer Bestandteil in die Neubauplanung ein.
Fazit
Die Frage, ob das geerbte Haus saniert oder abgerissen wird, lässt sich nicht aus dem Bauchgefühl beantworten. Sie braucht drei Bausteine: eine rechtliche Bestandsaufnahme in den ersten Wochen, eine fachliche Energiebewertung mit iSFP und eine wirtschaftliche Gegenrechnung zwischen Sanierungs- und Abrisskosten. Förderhebel wie Worst-Performing-Buildings-Bonus und iSFP-Bonus verschieben die Rechnung häufig zugunsten der Sanierung – besonders bei Häusern in den schlechtesten Effizienzklassen. Als nächsten Schritt empfehlen wir eine Energieberatung mit Sanierungsfahrplan: Sie liefert die belastbare Entscheidungsgrundlage und sichert gleichzeitig den BAFA-Zuschuss und den späteren iSFP-Bonus.