Der individuelle Sanierungsfahrplan zeigt, was auf Sie zukommt – bevor Sie kaufen. Nur: Die BAFA-Beratungsförderung gilt ausschließlich für Eigentümer:innen, nicht für Kaufinteressent:innen. Drei praktikable Wege führen trotzdem zum iSFP. Wir erklären Rechtslage, Kosten, Verhandlungsvorteil und die Rolle des iSFP als Fördermultiplikator nach dem Kauf.
Carmen Giesing
Die BAFA-Förderung für den individuellen Sanierungsfahrplan gilt ausschließlich für Eigentümer:innen und Nießbrauchsberechtigte mit Einwilligung – nicht für Kaufinteressent:innen.
Der iSFP ist trotzdem eine der besten Grundlagen für die Kaufentscheidung – er zeigt den energetischen Zustand und den Investitionsbedarf der kommenden 15 Jahre Gültigkeit.
Für Kaufinteressent:innen gibt es drei praktikable Wege, trotzdem an einen iSFP zu kommen – zwei davon vor dem Notartermin.
Der iSFP hebt die BEG-Fördergrenze von 30.000 auf 60.000 Euro pro Wohneinheit und bringt seit der BEG-Reform 21.07.2026 einen 5-Prozent-Bonus auf Investitionen ab 30.000 Euro.
Ohne Förderung kostet der iSFP für ein Einfamilienhaus rund 1.300 bis 2.000 Euro – gemessen an Kaufpreis und Verhandlungshebel eine geringe Investition.
Ein Immobilienkauf ist eine der größten Investitionsentscheidungen im Leben. Wer ein Haus aus dem Bestand kauft, übernimmt nicht nur die Bausubstanz, sondern auch den kompletten Sanierungsbedarf der kommenden Jahrzehnte. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) liefert genau diese Informationen: eine strukturierte Bestandsaufnahme, konkrete Sanierungsschritte, Kostenprognosen und den energetischen Zielzustand. Nur: Die 50-Prozent-BAFA-Förderung für den iSFP ist an das Eigentum gebunden – Kaufinteressent:innen erhalten sie nicht. In diesem Ratgeber zeigen wir, welche Wege es trotzdem gibt und wie sich der iSFP für die Kaufentscheidung nutzen lässt.
Was der iSFP leistet – und warum er für Kaufinteressent:innen so wertvoll ist
Der individuelle Sanierungsfahrplan ist eine offizielle, standardisierte Bestandsaufnahme des Gebäudes durch eine zertifizierte Energieberaterin oder einen zertifizierten Energieberater der dena-Expertenliste. Er dokumentiert den energetischen Ist-Zustand, benennt Schwachstellen, priorisiert Maßnahmen und zeigt den Weg zu einem definierten Zielstandard. Für Bestandskäufer:innen entstehen daraus konkret drei Vorteile.
Erstens: Verlässlicher Investitionsplan für die nächsten 15 Jahre
Der iSFP quantifiziert, welche Sanierungsschritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind – vom Heizungstausch über die Dachdämmung bis zum Fenstertausch. Für jede Maßnahme werden voraussichtliche Kosten, förderfähige Anteile und Energieeinsparungen ausgewiesen. Das erspart nach dem Kauf böse Überraschungen: Wer weiß, dass in fünf Jahren die Heizung fällig ist und in zehn Jahren das Dach, kann das im Kaufpreis und in der Finanzierung berücksichtigen.
Zweitens: Objektive Zustandseinschätzung durch neutrale Fachleute
Anders als Makler-Exposés oder Verkäufer-Angaben ist der iSFP eine unabhängige Fachbewertung. Der Ist-Zustand jedes Bauteils wird nach standardisierten Kriterien erfasst und dokumentiert. Bei Doppelfenstern aus den 1980er Jahren, ungedämmten Kellerwänden oder einer 25 Jahre alten Ölheizung liefert der iSFP schwarz auf weiß, was das für Zustand und Energieeffizienz bedeutet – und wie hoch der Sanierungsstau tatsächlich ist.
Drittens: Grundlage für Verhandlungen
Ein dokumentierter Sanierungsbedarf von 80.000 bis 150.000 Euro über 15 Jahre ist ein starkes Argument in Preisverhandlungen. Wer belegen kann, dass in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen anstehen, hat eine belastbare Basis, um den Kaufpreis zu drücken. In der Praxis bewegen sich mögliche Preisreduktionen häufig im Bereich mehrerer zehntausend Euro.
Warum die BAFA-Förderung nur für Eigentümer:innen gilt
Die Bundesförderung Energieberatung für Wohngebäude (EBW) durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert die Erstellung eines iSFP mit 50 Prozent der förderfähigen Beratungskosten max. jedoch mit 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser beziehungsweise 850 Euro für Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten.
Antragsberechtigt sind ausschließlich Eigentümer:innen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Nießbrauchsberechtigte, Mieter und Pächter. Nießbrauchsberechtigte, Mieter und Pächter sind nur mit einer schriftlichen Erlaubnis des jeweiligen Eigentümers antragsberechtigt.
Kaufinteressent:innen sind vor dem Notartermin rechtlich keine Eigentümer:innen und damit nicht antragsberechtigt. Diese Regelung ist förderrechtlich klar und lässt keinen Interpretationsspielraum. Auch ein bereits notariell beurkundeter Kaufvertrag reicht nicht aus – erst mit dem Eintrag im Grundbuch entsteht der Eigentums-Status, der die Antragsberechtigung auslöst. Bis dahin gilt: keine Berechtigung für die die BAFA-Förderung.
Was das für die Praxis bedeutet
Ein iSFP kann auch ohne Förderung erstellt werden. Ohne Förderung entstehen für den iSFP die vollen Beratungskosten. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus liegen diese je nach Umfang zwischen 1.300 und 2.000 Euro, für Wohngebäude mit mehreren Einheiten zwischen 2.500 und 4.500 Euro. Diese Summe muss die Person tragen, die den iSFP in Auftrag gibt – ohne Rückerstattung durch das BAFA. Im Verhältnis zum Kaufpreis eines Wohngebäudes ist das ein geringer Betrag – im Verhältnis zum reinen Beratungsprodukt aber ein spürbarer. Außerdem gilt: wird der iSFP ohne Förderung erstellt, ist er für den Förderbonus nicht gültig.
Drei Wege, den iSFP trotzdem fördergültig zu bekommen
In der Praxis lassen sich für Kaufinteressent:innen drei praktikable Wege umsetzen:
Weg 1: Aktuelle Eigentümer:innen beauftragen den iSFP
Der einfachste und förderrechtlich sauberste Weg: Die aktuellen Eigentümer:innen beauftragen den iSFP und der BAFA-Antrag wird auf ihren Namen gestellt. Nach Fertigstellung übergeben sie den iSFP an die Kaufinteressent:innen als Teil der Verkaufsunterlagen. Dieser Weg ist attraktiv für Verkäufer:innen, die ihr Objekt professionell präsentieren und Transparenz signalisieren möchten – das steigert oft auch die Verhandlungsposition und den erzielbaren Kaufpreis. In der Praxis lässt sich dieser Weg gut vermitteln, wenn die Immobilienmakler:innen mit ins Boot geholt werden. Der iSFP ist außerdem objektbezogen. Bei einem Eigentümerwechsel bleibt er also für das Objekt gültig.
Weg 2: Kaufinteressent:innen tragen die Kosten als Investition
Wenn die Eigentümer:innen den Auftrag nicht selbst erteilen möchten, können die Kaufinteressent:innen bei uns einen vorläufigen Sanierungsfahrplan als eigene Investition beauftragen – vorausgesetzt, die Eigentümer:innen erteilen die Erlaubnis und lassen einen Vor-Ort-Termin zu. In diesem Modell trägt die Kaufinteressenten-Seite die vollen ungeförderten Kosten von 1.300 bis 2.000 Euro (EFH) bzw. 1.800 bis 4.500 Euro (MFH). Der Vorteil: Der iSFP steht rechtzeitig vor der Notarbeurkundung zur Verfügung und kann sowohl als Entscheidungsgrundlage als auch als Verhandlungsbasis dienen. In der Praxis lohnt sich diese Investition regelmäßig – bereits ein einziger dokumentierter Sanierungsposten im Wert von zehntausend Euro rechtfertigt die Beratungskosten mehrfach. Sobald aus den Kaufinteressent:innen Eigentümer:innen geworden sind, erstellen wir den fördergültigen iSFP.
Weg 3: Nach dem Kauf mit BAFA-Förderung nachholen
Für Kaufinteressent:innen, die auf die Vor-Kauf-Analyse verzichten, bleibt der klassische Weg: Nach dem Eigentumsübergang im Grundbuch können die neuen Eigentümer:innen den iSFP beauftragen und die BAFA-Förderung wie üblich beantragen. Dieser Weg spart Beratungskosten, verschiebt die energetische Zustandsanalyse aber nach hinten. Das kann in Fällen sinnvoll sein, in denen der Kauf ohnehin feststeht und keine Verhandlungsbasis mehr benötigt wird.
Welcher Weg passt zu wem?
| Situation | Empfohlener Weg |
|---|---|
| Verkäufer:innen wollen professionelle Präsentation | Weg 1: Eigentümer:innen beauftragen |
| Kaufinteressent:innen wollen belastbare Verhandlungsbasis | Weg 2: Kaufinteressent:innen beauftragen |
| Kauf steht bereits fest, keine Preisverhandlung nötig | Weg 3: Nach Kauf mit Förderung |
| Objekt mit erkennbar hohem Sanierungsstau | Weg 2: Vor dem Kauf Klarheit schaffen |
| Sanierter oder teilsanierter Bestand | Weg 1 oder 3, je nach Verkäufer-Bereitschaft |
Was der iSFP über das Kaufobjekt konkret verrät
Ein iSFP ist deutlich mehr als ein Energieausweis. Er liefert eine vollständige, bauteilbezogene Analyse – hier ein Überblick, welche Erkenntnisse Sie konkret erhalten.
| Analysebereich | Was der iSFP zeigt |
|---|---|
| Heizungsanlage | Alter, Zustand, Effizienz, voraussichtliche Restlaufzeit, Austauschbedarf |
| Warmwasser | System, Effizienz, Solarthermie-Potenzial |
| Außenwände | U-Wert, Dämmzustand, empfohlene Dämmmaßnahme mit Kostenrahmen |
| Dach und oberste Geschossdecke | U-Wert, Dämmzustand, Sanierungspriorität |
| Fenster und Türen | Verglasung, U-Wert, Austausch-Empfehlung |
| Kellerdecke und Bodenplatte | Dämmzustand, kostengünstige Sanierungsoption |
| Lüftung | Konzept, Empfehlung für kontrollierte Wohnraumlüftung |
| Energieeffizienzklasse | aktuelle Klasse (A+ bis H), erreichbare Klasse nach Sanierung |
| Gesamtinvestition | Kostenprognose gestaffelt über 15–20 Jahre |
Was der iSFP nach dem Kauf finanziell bringt
Der iSFP ist nicht nur Analyseinstrument, sondern ein handfester Fördermultiplikator – besonders seit der BEG-Reform vom 21. Juli 2026. Drei Effekte sind entscheidend.
Verdopplung der förderfähigen Kosten pro Wohneinheit
Wer eine Einzelmaßnahme aus dem BAFA-Programm Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) beantragt, kann ohne iSFP maximal 30.000 Euro pro Wohneinheit förderfähig ansetzen. Mit einem gültigen iSFP im Hintergrund verdoppelt sich diese Obergrenze auf 60.000 Euro pro Wohneinheit. Bei mehreren gestaffelten Sanierungsmaßnahmen über die Jahre kann das zu erheblich mehr Fördersumme führen – für ein Einfamilienhaus mit umfassender Sanierung sind das schnell 12.000 statt 4.500 Euro Zuschuss allein aus dem BAFA-Topf.
iSFP-Bonus 5 Prozent – seit 21.07.2026 mit Mindestinvestition
Zusätzlich zur Grundförderung von 15 Prozent gewährt das BAFA einen iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten für jede im Sanierungsfahrplan gelistete Einzelmaßnahme. Wichtig: Seit der BEG-Reform am 21. Juli 2026 gilt der Bonus erst für den Investitionsanteil oberhalb von 30.000 Euro pro Maßnahme. Für Einzelmaßnahmen unter dieser Schwelle entfällt der Bonus. Für großformatige Sanierungen wie eine Vollsanierung der Fassade mit angrenzendem Dach ist der Bonus damit weiter attraktiv. Ausnahme: Der iSFP-Bonus gilt nicht für den Heizungstausch – dieser läuft über die KfW-Heizungsförderung 458 als separates Programm.
Bessere Finanzierungskonditionen bei Banken und KfW
Ein dokumentierter iSFP wirkt auch bei der Immobilienfinanzierung. Banken sehen im iSFP eine belastbare Bewertung der künftigen energetischen Investitionen – das erleichtert die Beleihung und wirkt sich auf die Konditionen aus. Bei einer geplanten Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus wird der iSFP zur Grundlage der KfW-Kreditförderung (Programm 261). Der iSFP-Tilgungszuschuss auf den KfW-Kredit erhöht sich mit iSFP um weitere 5 Prozentpunkte auf die berechneten Kosten – ein Effekt, der über 20 Jahre Laufzeit deutliche Zinsvorteile bringt.
Der iSFP als Verhandlungsbasis: Was das konkret bedeutet
Wer einen iSFP vor der Kaufentscheidung in der Hand hat, verfügt über belastbare Zahlen – und die verändern die Verhandlungslage. Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Einfamilienhaus Baujahr 1972, verkaufte Wohnfläche 145 m², Ölheizung von 1998, Doppelfenster von 1985, ungedämmte Fassade, ungedämmtes Dach. Der iSFP dokumentiert einen Sanierungsbedarf von rund 145.000 Euro über 15 Jahre, um Effizienzklasse D auf Klasse B zu heben. Wer diese Zahlen in Kaufverhandlungen einbringt, argumentiert nicht mehr auf Gefühlsebene, sondern mit dokumentierten Fakten – die auch die Bank für die Finanzierung heranzieht. Weitere Informationen zu den Vorteilen eines iSFP finden Sie in unserem gesonderten Ratgeber.
Rechtlicher Hinweis zur Vertragsgestaltung
Der iSFP ist eine energetische Fachbewertung, kein Rechtsdokument. Für die Ausgestaltung des Kaufvertrags, Sachmängelhaftung und die notarielle Beurkundung sind Anwält:innen oder Notar:innen zuständig – wir als Ingenieurbüro für Energieeffizienz liefern die belastbare energetische Grundlage. In der Praxis empfehlen wir, den iSFP dem Kaufvertrag als Anhang beizufügen, wenn Preisanpassungen oder Zusatzvereinbarungen darauf basieren.
Ablauf und Zeitplan: So schnell haben Sie den iSFP
Nach Ihrer Anfrage, erhalten Sie eine Kontaktaufnahme und ein Angebot von uns i.d.R. innerhalb von 48 Stunden. Mit Ihrer Auftragserteilung vereinbaren wir einen Vor-Ort-Termin. Nach Stattfinden des Termins erhalten Sie den fertigen iSFP von uns innerhalb von 10 Werktagen. Bei enger Terminlage – etwa vor einem Notartermin – lässt sich der Ablauf auch beschleunigen.
| Schritt | Zeitrahmen | Was passiert |
|---|---|---|
| 1. Kontaktaufnahme + Angebot | 1–2 Werktage | Sie schildern Objekt und Zeitrahmen, wir erstellen ein Angebot |
| 2. Terminvereinbarung Vor-Ort | 1–2 Wochen | Terminfindung mit aktuellen Eigentümer:innen |
| 3. Vor-Ort-Begehung | ca. 1h vor Ort | Bauteilaufnahme, Messungen, Fotos, Dokumentation |
| 4. Ausarbeitung iSFP | innerhalb von 10 Werktagen | Analyse, Berechnungen, Maßnahmen- und Kostenprognose |
| 5. Übergabegespräch | ca. 1h | Persönliche Erläuterung des iSFP mit Rückfragen |
Fazit
Der iSFP ist für Kaufinteressent:innen eine der besten Investitionen vor einem Immobilienerwerb – auch wenn die BAFA-Förderung nicht zur Verfügung steht. Der Erkenntnisgewinn zur Bausubstanz, die Sanierungskosten der kommenden Jahre und die Verhandlungsbasis rechtfertigen die Investition in der Regel mehrfach. Wer den Weg über die aktuellen Eigentümer:innen sucht, sichert sich zusätzlich die BAFA-Förderung und reduziert die Kosten. Wichtig ist: Der iSFP sollte vor dem Notartermin vorliegen – nur so entfaltet er seine volle Wirkung als Entscheidungs- und Verhandlungsgrundlage. Nach dem Kauf bleibt er weiter wertvoll: als Fahrplan für die Sanierungsschritte der kommenden Jahre und als Basis für alle künftigen BEG-Förderanträge.
Als zertifizierte Energieberater:innen der dena-Expertenliste erstellen wir iSFPs für Eigentümer:innen und Kaufinteressent:innen. Wir beraten Sie zur passenden Beauftragungsvariante und begleiten den kompletten Prozess von der Vor-Ort-Aufnahme bis zur Präsentation.