In diesem Praxisbeispiel zeigen wir, wie wir für eine Gewerbeimmobilie in Hamburg (Baujahr 1970, 4 Nutzungszonen, 2.659 m² Nutzfläche) im Rahmen einer Energieberatung für Nichtwohngebäude nach Modul 2 (DIN V 18599) den energetischen Ist-Zustand systematisch erfasst und ein vollständiges Sanierungskonzept erstellt hat.
Ausgangslage: Energieeffizienzklasse D, Endenergiebedarf 228 kWh/m²a, jährliche Heizkosten von rund 209.500 EUR. Auslöser war ein undichtes Flachdach. Die Analyse zeigte: Die Dachdämmung (Aufsparren) hat mit Abstand den größten Hebel – bei einem aktuellen Dach-U-Wert von 2,54 W/(m²K) lässt sich der Energiebedarf um 61,4 % senken. Über die BEG NWG (BAFA, 15 %) ergibt sich für diese Einzelmaßnahme allein ein Förderpotenzial von 50.072 EUR. Insgesamt weist das Sanierungskonzept ein Gesamtförderpotenzial von 52.500 EUR bei rund 320.000 EUR Investition über alle empfohlenen Maßnahmen aus.
Projektsteckbrief
| Gebäudetyp | Gewerbeimmobilie (Nichtwohngebäude), 4 Nutzungszonen |
| Baujahr | 1970 |
| Nutzfläche gesamt | 2.659 m² |
| Lage | Hamburg |
| Bisherige Heizung | Zentrale Gasbrennwertheizung |
| Auslöser | Undichtes Flachdach – Instandsetzung erforderlich |
| Energetisches Hauptproblem | Ungedämmtes Dach und Außenwände |
| Energieausweis vor Beratung | Nicht vorhanden |
| Leistungen Energy Building | Energieberatung Nichtwohngebäude (Modul 2, DIN V 18599) · Sanierungskonzept · BEG-Förderstrategie |
| Förderprogramm Energieberatung | BAFA Modul 2 (EBN) – 50 % des Beratungshonorars, max. 4.000 EUR |
| Energieeffizienzklasse Ist-Zustand | D |
| Zielklasse nach Umsetzung aller Maßnahmen | C |
| Geschätztes Gesamtförderpotenzial | 52.500 EUR |
| Projektzeitraum | 2024 (Beratungsdauer ca. 2 Monate) |
Herausforderung
Eine Gewerbeimmobilie mit vier Nutzungszonen in Hamburg aus dem Jahr 1970 sollte energetisch bewertet werden. Auslöser war ein undichtes Flachdach – die Instandsetzung stand ohnehin an. Beheizt wird das Gebäude über eine zentrale Gasbrennwertheizung, ein Energieausweis lag zuvor nicht vor.
Die größte energetische Schwachstelle war das ungedämmte Flachdach mit einem U-Wert von 2,54 W/(m²K). Auch die Außenwände (U-Wert 1,27 W/(m²K)) und Fenster (U-Wert 1,30 W/(m²K)) liegen deutlich über heutigem Standard. Die Frage: Wie lässt sich die anstehende Dachreparatur nutzen, um das Gebäude systematisch energetisch weiterzuentwickeln – und welche Förderung ist dafür erreichbar?
Energetische Unsicherheit
Kein Energieausweis vorhanden – der energetische Ist-Zustand war nicht dokumentiert
Unklar, ob sich eine reine Dachreparatur oder eine geförderte energetische Sanierung wirtschaftlich stärker lohnt
Keine strukturierte Übersicht, welche Folgemaßnahmen (Fassade, Fenster, Heizung, Lüftung) sinnvoll aufeinander aufbauen
Risiko, verfügbare BEG NWG-Fördermittel für Nichtwohngebäude ungenutzt zu lassen
Fördertechnische Ausgangslage
Der Endenergiebedarf lag bei 228 kWh/m²a (Energieeffizienzklasse D), die jährlichen Heizkosten bei rund 209.500 EUR. Ohne ein systematisches Sanierungskonzept nach DIN V 18599 bestand das Risiko, dass die BEG NWG-Förderung für die anstehende Dachsanierung – und das Potenzial weiterer Maßnahmen – gar nicht erst identifiziert worden wäre.
Unsere Rolle
Energy Building wurde als BAFA-zugelassene mit der Energieberatung für Gewerbe beauftragt, den energetischen Ist-Zustand der Gewerbeimmobilie vollständig zu erfassen und ein Sanierungskonzept zu erstellen, das technische Prioritäten mit den verfügbaren Förderprogrammen verbindet. Die Energieberatung erfolgte im Rahmen des BAFA-Programms "Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme" (Modul 2, DIN V 18599) und wurde selbst mit bis zu 4.000 EUR bezuschusst.
Unser Auftrag umfasste die Vor-Ort-Begehung, die Erstellung des Energieberatungsberichts nach DIN V 18599, die Ableitung einer wirtschaftlich sinnvollen Maßnahmenreihenfolge sowie die Aufbereitung des Förderpotenzials je Einzelmaßnahme im Rahmen der BEG NWG.
Analyse und Bewertung
Energetische Bestandsaufnahme
Im Rahmen der obligatorischen Vor-Ort-Begehung und der anschließenden Erstellung des Energieberatungsberichts nach DIN V 18599 wurde der Ist-Zustand systematisch erfasst:
Energieeffizienzklasse: D
Endenergiebedarf: 228 kWh/m²a, Primärenergiebedarf: 252 kWh/m²a
CO₂-Ausstoß: 347 t/Jahr
Jährliche Heizkosten: ca. 209.500 EUR
U-Wert Dach (Flachdach): 2,54 W/(m²K) – Hauptschwachstelle
U-Wert Außenwand: 1,27 W/(m²K), U-Wert Fenster: 1,30 W/(m²K), U-Wert Kellerdecke: 0,52 W/(m²K)
Technische Bewertung und Priorisierung
Die Analyse zeigte eindeutig: Das Flachdach ist die mit Abstand größte energetische Schwachstelle des Gebäudes. Da die Dachabdichtung ohnehin instandgesetzt werden musste, ergab sich die Gelegenheit, Instandhaltung und energetische Aufwertung in einer Maßnahme zu verbinden – eine Aufsparrendämmung senkt den Energiebedarf des Gebäudes rechnerisch um 61,4 %. Als zweite Priorität wurde die Außenwanddämmung identifiziert, gefolgt vom Fenstertausch, der erst nach der Fassadendämmung wirtschaftlich sinnvoll ist. Der Heizungsaustausch wurde als perspektivische, nicht akute Maßnahme eingestuft; eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung als optionale Ergänzung.
Fördertechnische Bewertung
Für Nichtwohngebäude gilt die BEG NWG (Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude) über das BAFA. Für die identifizierten Maßnahmen ergeben sich folgende Fördersätze:
Dach: BEG NWG Einzelmaßnahme Dach, 15 % – Förderpotenzial 50.072 EUR
Außenwand: BEG NWG Einzelmaßnahme Außenwand, 20 % – Betrag noch zu beziffern
Fenster: BEG NWG Einzelmaßnahme Fenster, 20 % – Betrag noch zu beziffern
Heizung: BEG NWG Einzelmaßnahme Heizung, 30–55 % – Betrag noch zu beziffern
Lüftung: BEG NWG Einzelmaßnahme Lüftung, 15 % – Betrag noch zu beziffern
Voraussetzung für die BEG-Förderung ist in jedem Fall, dass der Förderantrag vor Beginn der Maßnahmen gestellt wird.
Wie wir konkret unterstützt haben
Schritt 1 – Energieberatung vor Ort nach Modul 2 (DIN V 18599)
Zunächst führten wir die obligatorische Vor-Ort-Begehung durch und erstellten den Energieberatungsbericht für die Gewerbeimmobilie nach DIN V 18599. Die Beratung wurde über das BAFA-Programm EBN (Modul 2) mit 50 % des Beratungshonorars bezuschusst (maximal 4.000 EUR bei einer Nettogrundfläche über 500 m²).
Schritt 2 – Sanierungskonzept und Maßnahmenreihenfolge
Auf Basis der Bestandsaufnahme entwickelten wir ein Sanierungskonzept mit klarer Priorisierung: Dachdämmung zuerst, gefolgt von Außenwand, Fenster, Heizung und optional Lüftung. Diese Reihenfolge orientiert sich am größten energetischen und wirtschaftlichen Hebel je Maßnahme.
Schritt 3 – Förderpotenzial je Maßnahme aufbereitet
Für jede empfohlene Maßnahme wurde das relevante BEG NWG-Förderprogramm inklusive Fördersatz zugeordnet. Für die priorisierte Dachsanierung wurde das Förderpotenzial exakt beziffert: 50.072 EUR bei BAFA-Fördersatz 15 %.
Schritt 4 – Empfehlung zur Antragstellung
Wir haben die Eigentümer:innen darauf hingewiesen, dass der BEG NWG-Antrag für die Dachsanierung vor Beauftragung des ausführenden Unternehmens gestellt werden muss, um die Förderung nicht zu gefährden.
Ist-Zustand und Sanierungskonzept – Ergebnis für die Eigentümer:innen
Da es sich bei diesem Praxisbeispiel um ein Sanierungskonzept ohne bereits umgesetzte Maßnahmen handelt, gibt es keinen realisierten Vorher/Nachher-Vergleich. Stattdessen zeigen die folgenden Tabellen den energetischen Ist-Zustand sowie das durch die Energieberatung aufgedeckte Förderpotenzial.
Energetische Kennwerte: Ist-Zustand
| Kennwert | Ist-Zustand | Hinweis |
|---|---|---|
| Energieeffizienzklasse | D | Ermittelt im Rahmen der Energieberatung |
| Endenergiebedarf | 228 kWh/m²a | Ausgangswert vor Maßnahmen |
| Primärenergiebedarf | 252 kWh/m²a | Ausgangswert vor Maßnahmen |
| CO₂-Ausstoß | 347 t/Jahr | Gesamtes Gebäude |
| Jährliche Heizkosten | ca. 209.500 EUR/Jahr | Schätzung auf Basis Verbrauchsdaten |
| U-Wert Außenwand | 1,27 W/(m²K) | Ungedämmtes Bestandsmauerwerk |
| U-Wert Dach (Flachdach) | 2,54 W/(m²K) | Hauptschwachstelle des Gebäudes |
| U-Wert Fenster | 1,30 W/(m²K) | - |
| U-Wert Kellerdecke | 0,52 W/(m²K) | - |
Maßnahmenübersicht aus dem Sanierungskonzept
| Empfohlene Maßnahme | Förderprogramm | Fördersatz | Förderpotenzial | Priorität / Hinweis |
|---|---|---|---|---|
| Dachdämmung (Aufsparren) | BEG NWG Einzelmaßnahme Dach (BAFA) | 15 % | 50.072 EUR | Priorität 1 – höchster U-Wert-Effekt |
| Außenwanddämmung / Kerndämmung | BEG NWG Einzelmaßnahme Außenwand (BAFA) | 20 % | noch zu beziffern | Priorität 2 |
| Fenstertausch (Dreifachverglasung) | BEG NWG Einzelmaßnahme Fenster (BAFA) | 20 % | noch zu beziffern | Nur sinnvoll nach Außenwanddämmung |
| Heizungsaustausch (z. B. Wärmepumpe) | BEG NWG Einzelmaßnahme Heizung (BAFA) | 30–55 % | noch zu beziffern | Perspektivisch – GEG-Fristen beachten |
| Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung | BEG NWG Einzelmaßnahme Lüftung (BAFA) | 15 % | noch zu beziffern | Optional, abhängig von Luftdichtheit |
| Gesamt (Sanierungskonzept) | – | – | 52.500 EUR | bei ca. 320.000 EUR Gesamtinvestition |
Was ohne professionelle Energieberatung passiert wäre
Ohne eine fachkundige Energieberatung hätten die Eigentümer:innen das Flachdach vermutlich einfach reparieren lassen – ohne energetische Aufwertung und ohne Förderantrag. Die Folgen:
Kein BEG NWG-Antrag gestellt: Die Förderung für Nichtwohngebäude ist im Gewerbebereich wenig bekannt – ohne Beratung wäre sie schlicht nicht beantragt worden. Verlust: mindestens 50.072 EUR
Reine Instandsetzung statt energetischer Aufwertung: Das Dach wäre neu abgedichtet, aber nicht gedämmt worden – die Chance auf 61,4 % Energieeinsparung wäre ungenutzt geblieben
Falscher Zeitpunkt der Antragstellung: Wird zuerst das Fachunternehmen beauftragt, entfällt der Förderanspruch vollständig
Keine erkannte Folgemaßnahmen-Strategie: Ohne Sanierungskonzept wären Außenwand, Fenster, Heizung und Lüftung als unabhängige, unpriorisierte Einzelentscheidungen behandelt worden – mit dem Risiko ungünstiger Reihenfolgen und verpasster Kombinationsförderung
Der finanzielle Unterschied: mindestens 50.072 EUR nicht abgerufene Förderung für die Dachsanierung – bei einem Gesamtförderpotenzial von 52.500 EUR über das komplette Sanierungskonzept.
Fazit zur Energieberatung
Dieses Praxisbeispiel zeigt, was im Gewerbebereich häufig übersehen wird: Eine ohnehin notwendige Instandsetzung – hier die Reparatur des undichten Flachdachs – lässt sich mit einer systematischen Energieberatung zu einer geförderten energetischen Sanierung weiterentwickeln.
Die Energieberatung nach Modul 2 (DIN V 18599) hat für diese Gewerbeimmobilie in Hamburg ein Förderpotenzial von 52.500 EUR aufgedeckt – 50.072 EUR davon allein für die priorisierte Dachsanierung. Damit liegt eine belastbare, förderfähige Grundlage für die weitere energetische Entwicklung des Gebäudes vor..
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Häufige Fragen zur Energieberatung und zum Sanierungskonzept für Nichtwohngebäude
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Die Förderung beträgt 50 % des förderfähigen Beratungshonorars. Die Höhe des Zuschusses richtet sich nach der beheizten oder gekühlten Nettogrundfläche des Gebäudes: bis 200 m² maximal 850 EUR, zwischen 200 und 500 m² maximal 2.500 EUR, ab 500 m² maximal 4.000 EUR. Bei dieser Gewerbeimmobilie mit 2.659 m² Nutzfläche war der volle Zuschuss von bis zu 4.000 EUR möglich. Die Kosten hängen darüber hinaus von Art und Größe der Immobilie, sowie dem Umfang der Beratung ab.
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Es gibt keine gesetzlich festgelegte Gültigkeitsdauer. In der Praxis empfiehlt sich eine Aktualisierung, sobald wesentliche Maßnahmen umgesetzt wurden oder der Bericht älter als etwa fünf bis zehn Jahre ist, damit die darin enthaltenen Kennwerte und Förderempfehlungen weiterhin belastbar sind.
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Ja. Der Energieberatungsbericht nach DIN V 18599 bildet die fachliche Grundlage für nachfolgende BEG NWG-Förderanträge der einzelnen Sanierungsmaßnahmen. Wichtig ist, dass jeder BEG-Förderantrag für eine Einzelmaßnahme vor Abschluss des jeweiligen Leistungsvertrags gestellt wird.
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Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein Instrument der Wohngebäudeförderung (EBW) und gilt ausschließlich für Wohngebäude (Ein- und Mehrfamilienhäuser). Für Nichtwohngebäude wie Gewerbeimmobilien ist die Energieberatung nach Modul 2 (DIN V 18599) das fachliche und fördertechnische Pendant – inhaltlich vergleichbar, aber eigenständig geregelt und mit eigenen Fördersätzen.
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Ja. Eine Vor-Ort-Begehung durch eine BAFA-zugelassene Energieberatung ist bei der Energieberatung für Nichtwohngebäude nach Modul 2 verpflichtend. Nur auf dieser Grundlage kann ein förderfähiger Energieberatungsbericht nach DIN V 18599 erstellt werden.