In diesem Praxisbeispiel zeigen wir, wie Energy Building für eine Berliner Eigentümergemeinschaft (MFH, Baujahr 1905, 6 Wohneinheiten, 365 m2 Wohnfläche) den Ausfall von zwei Gasetagenheizungen in eine strategische Heizungssanierung umgewandelt hat. Statt eines kurzfristigen Reparaturtauschs wurde ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt, eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 durchgeführt und eine zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe als Gesamtlösung realisiert. Ergebnis: Der Endenergiebedarf sank von 261 kWh/m2a auf 113 kWh/m2a (57 %), die Energieeffizienzklasse verbesserte sich von H auf D. Die BEG-Förderung über das BAFA belief sich auf 51.700 EUR bei einem Fördersatz von 55 % – bei Gesamtinvestitionen von 94.000 EUR. Die jährlichen Heizkosten sanken von ca. 11.400 EUR auf ca. 7.600 EUR.
Projektsteckbrief
| Gebäudetyp | Mehrfamilienhaus (MFH), 6 Wohneinheiten |
| Baujahr | 1905 (Gründerzeit) |
| Wohnfläche gesamt | 365 m² |
| Lage | Berlin |
| Bisheriges Heizsystem | 6 dezentrale Gasetagenheizungen (Baujahr 1990–1998), zwei ausgefallen |
| Durchgeführte Maßnahme | Heizungssanierung: zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe (25 kW, JAZ 4,2) |
| Leistungen Energy Building | iSFP · Heizlastberechnung · BEG-Förderantrag (BAFA) · KfW-Baubegleitung |
| Förderprogramm | BEG Einzelmaßnahme Heizung (BAFA), 55 % Fördersatz |
| Förderbetrag | 51.700 € |
| Energieklasse vorher / nachher | H → D |
| Projektzeitraum | 2025 |
Herausforderung
In einem Gründerzeithaus von 1905 in Berlin wurden alle sechs Wohnungen über separate Gasetagenheizungen beheizt. Zwei dieser Geräte – Baujahre zwischen 1990 und 1998 – fielen innerhalb kurzer Zeit aus. Für die betroffenen Eigentümer bedeutete das akuten Handlungsdruck – für die Eigentümergemeinschaft (GdWE) stellte sich erstmals die grundsätzliche Frage nach der Zukunftsfähigkeit des gesamten Heizsystems.
Die energetische Ausgangslage
Das Gebäude befand sich mit einem Endenergiebedarf von 261 kWh/m2a in der Energieeffizienzklasse H – der schlechtesten möglichen Stufe. Typisch für unsanierte Gründerzeithäuser: keine zentrale Regelung, sechs dezentrale Anlagen mit unterschiedlichen Wartungsständen, steigendes Ausfallrisiko.
Die Interessenlage der Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümer:innen standen vor mehreren, teils widersprüchlichen Anforderungen:
Soforthilfe für die zwei Wohnungen ohne funktionsfähige Heizung
Kostenkontrolle bei unterschiedlicher Investitionsbereitschaft innerhalb der GdWE
Unsicherheit über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und das Gebäude-Modernisierungsgesetz (GModG)
Offene Frage: Welche Förderprogramme sind bei einer zentralen Lösung kombinierbar?
Ohne strukturierte Entscheidungsgrundlage drohte eine kurzfristige Reparatur, die das Problem nur verschöbe – und spätere Förderansprüche zunichte machen würde.
Unsere Rolle
Energy Building wurde beauftragt, die Situation nicht nur technisch, sondern strategisch zu bewerten. Ziel war es, aus einer akuten Störung eine tragfähige Gesamtlösung für die GdWE zu entwickeln. Wir wurden mit einer Energieberatung vor Ort in Berlin und der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) beauftragt. Ergänzend übernahmen wir die Heizlastberechnung nach DIN EN 12831, den BEG-Förderantrag beim BAFA sowie die KfW-Baubegleitung für die Qualitätssicherung der Umsetzung.
Analyse und Bewertung
Technische Bewertung vor Ort
Unsere Analyse und Energieberatung vor Ort in Berlin zeigte:
Sechs Gasetagenheizungen mit Baujahren zwischen 1990 und 1998, teils unterschiedlicher Effizienz
Installierte Gesamtleistung: ca. 35 kW – deutlich über der tatsächlichen Heizlast des Gebäudes
Keine zentrale Regelung, hoher Wartungsaufwand, absehbare Folgefehler
Endenergiebedarf 261 kWh/m2a (Klasse H) – typisch für unsanierte Gründerzeitgebäude
Fördertechnische Bewertung
Die naheliegende Lösung – der einfache Austausch der defekten Geräte – hätte langfristig bedeutet:
Kein Anspruch auf BEG EM Heizung (Austausch Gasheizung durch Gasheizung nicht förderfähig)
Weiterer Betrieb fossiler Einzelanlagen, absehbare GEG-Problematik
Im gemeinsamen Gespräch gingen wir auf die Neuerungen des Gebäude-Modernisierungsgesetzes (GModG) ein. Die Erstellung eines iSFP eröffnete den Weg zu einem Fördersatz von 55 % im Rahmen der BEG EM über das BAFA.
Wie wir konkret unterstützt haben
Schritt 1 – Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)
Zunächst erstellten wir einen iSFP für das gesamte Gebäude. Der iSFP dokumentiert den energetischen Ist-Zustand, legt eine priorisierte Maßnahmenreihenfolge fest und diente als Entscheidungsgrundlage für die Eigentümergemeinschaft - auch für zukünftige Maßnahmen.
Schritt 2 – Heizlastberechnung nach DIN EN 12831
Auf Basis der Gebäudedaten (Baujahr 1905, 365 m2 Wohnflaeche, Berliner Klimazone) ermittelten wir die tatsächliche Heizlast. Das Ergebnis bildete die Grundlage für die korrekte Dimensionierung der zentralen Wärmepumpe auf 25 kW. Eine Überdimensionierung hätte sowohl die Jahresarbeitszahl (JAZ) als auch den Förderstatus gefährdet.
Schritt 3 – BEG-Förderantrag (BAFA) und KfW-Baubegleitung
Wir stellten den Förderantrag im Rahmen der BEG EM Heizung beim BAFA – zwingend vor Auftragserteilung an das Fachunternehmen. Diese Reihenfolge ist entscheidend: Wer zuerst bestellt, verliert den Förderanspruch vollständig. Parallel übernahmen wir die KfW-Baubegleitung für die Qualitätssicherung.
Schritt 4 – Zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe als Gesamtlösung
Anstelle von sechs Einzelreparaturen empfahlen und begleiteten wir die Installation einer zentralen Luft-Wasser-Waermepumpe (25 kW Heizleistung, Jahresarbeitszahl 4,2). Die neue Anlage versorgt alle sechs Wohneinheiten zentral und ersetzt das dezentrale System vollständig.
Ergebnis für die Eigentümer:innen
Die akute Versorgungslücke konnte uebergangsweise abgesichert werden. Gleichzeitig entstand eine einheitliche und zukunftsfaehige Heizlösung fuer das gesamte Gebäude. Die Eigentümegemeinschaft gewann Planungssicherheit, reduzierte ihre Betriebsrisiken – und profitiert nun von messbaren Einsparungen:
Energetische Kennwerte: Vorher / Nachher
| Kennwert | Vorher | Nachher | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Energieeffizienzklasse | H | D | ↑ 4 Klassen |
| Endenergiebedarf (kWh/m²a) | 261 kWh/m²a | 113 kWh/m²a | – 57 % |
| Heizsystem | 6 × Gasetagenheizung (35 kW gesamt) |
Zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe (25 kW, JAZ 4,2) |
Vollersatz |
| Jahresarbeitszahl (JAZ) | – | 4,2 | Neu |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²a) | nicht erfasst | 27 kg/m²a | deutlich reduziert |
| Heizkosten / Jahr | ca. 11.400 € | ca. 7.600 € | – 3.800 €/Jahr |
Förderung im Überblick
| Förderprogramm | Fördersatz | Förderbetrag | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| BEG EM Heizung – BAFA | 55 % | 51.700 € | Grundförderung + 5% Einsatz natürliches Kältemittel + Klimabonus |
| Gesamte Investitionskosten | – | 94.000 € | Inkl. Handwerker, brutto |
| Gesamte Förderung | 55 % | 51.700 € | BEG EM BAFA-Zuschuss |
| Effektive Eigenkosten | 45 % | 42.300 € | Nach Abzug aller Zuschüsse |
Was ohne uns passiert wäre
Ohne unsere Bewertung hätte die GdWE vermutlich einfach die beiden defekten Gasetagenheizungen ersetzt. Damit wäre das bestehende System aus sechs Einzelheizungen unverändert geblieben. Die Folgen:
Kein BEG-Förderanspruch – Austausch Gasheizung durch Gasheizung ist im Rahmen BEG EM Heizung nicht förderfähig
Weiterer Betrieb von sechs dezentralen Anlagen mit steigenden Wartungskosten
Technische Fragmentierung: Weitere Ausfälle der Baujahre 1990-1998 absehbar
Keine Vorbereitung auf GEG-Anforderungen und künftige gesetzliche Pflichten
Verzögerter Einstieg in eine zukunftsfähige Heizlösung zu möglicherweise höheren Kosten
Der finanzielle Unterschied: 0 EUR Förderung statt 51.700 EUR – bei einem Gebäude dieser Größe eine Differenz, die die gesamte Wirtschaftlichkeit der Massnahme bestimmt.
Fazit
Dieses Berliner Praxisbeispiel zeigt, was strategische Energieberatung im Unterschied zu technischer Soforthilfe leistet: Der Mehrwert entsteht nicht beim Austausch des defekten Geräts – sondern bei der Frage, welche Entscheidung langfristig die richtige ist und wie Fördermittel so eingesetzt werden, dass sie die Wirtschaftlichkeit grundlegend verändern.
Eine Differenz von 51.700 EUR Förderung ist kein Detailpunkt. Sie ist der Unterschied zwischen einer wirtschaftlich belastenden und einer wirtschaftlich sinnvollen Investition für die Eigentümergemeinschaft.
Ähnliche Beispiele aus unserem Beratungsalltag
Häufige Fragen zu diesem Projekttyp
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Der Austausch durch eine zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe wird im Rahmen der BEG EM Heizung durch das BAFA gefördert. Grundfördersatz: 30 %. Mit Klimabonus (funktionsfähige Heizung muss älter als 20 Jahre sein) +20 %. Einsatz natürliches Kältemittel: +5 %. Im Berliner Praxisbeispiel wurden 55 % erreicht – das entspricht 51.700 EUR bei 94.000 EUR Investition.
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Ja, das ist eine der häufigsten Fehlerquellen. Der Antrag beim BAFA muss zwingend Beginn der Baumaßnahmen gestellt werden. Wer zuerst bestellt, verliert den gesamten Förderanspruch. Ein vorläufiger Beratungsvertrag oder eine unverbindliche Kostenabschätzung ist dagegen unschädlich.
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Ja, besonders wenn mehrere dezentrale Anlagen gleichzeitig erneuerungsbedürftig sind. Die wirtschaftliche Schwelle liegt in der Regel bei 4 oder mehr Wohneinheiten. Im Berliner Praxisbeispiel: Heizkosteneinsparung ca. 3.800 EUR/Jahr (von 11.400 EUR auf 7.600 EUR) bei einer JAZ von 4,2.
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Der iSFP-Bonus ist ein zusätzlicher Fördersatz von 5 % bei Maßnahmen an der Gebäudehülle, den das BAFA gewährt, wenn bei Antragstellung ein gültiger individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt UND die beantragte Massnahme darin enthalten ist. Der iSFP muss von einer zugelassenen Energieberatung erstellt worden sein und darf nicht abgelaufen sein. Energy Building erstellt iSFPs bundesweit.
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Ja. Eine GdWE ist antragsberechtigt für die BEG EM und die BEG WG (Wohngebäude). Der Antrag wird von der Hausverwaltung oder einer bevollmächtigten Verwaltung gestellt. Für die BEG WG ist ein Energieeffizienz-Experte als Fachplanung und Baubegleitung Pflicht – eine der Kernleistungen von Energy Building.