In diesem Praxisbeispiel zeigen wir, wie Energy Building für eine gewerblich genutzte Immobilie in Esslingen (Baujahr 1960, 9.743 m² Nutzfläche, Werkstatt- und Büronutzung) einen Energiebedarfsausweis mit Vor-Ort-Termin erstellt hat. Weil mehrere Mieter:innen das Gebäude unterschiedlich nutzen, ließen sich keine einheitlichen Verbrauchsdaten erfassen – ein Bedarfsausweis war die einzig belastbare Lösung, um der Energieausweispflicht zur Vermietung nachzukommen. Das Ergebnis: Energieeffizienzklasse G bei einem Endenergiebedarf von 221 kWh/m²a. Im Rahmen des Ortstermins identifizierte Energy Building zusätzlich fünf konkrete Sanierungsmaßnahmen mit Förderpotenzial: Dachdämmung (höchste Priorität, BEG EM Dach, BAFA 15 %), Außenwanddämmung, Fenstertausch, Heizungsaustausch (BEG EM Heizung, BAFA 30–55 %) sowie eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Ein konkretes Förderpotenzial in Euro lässt sich erst nach Vorliegen von Kostenvoranschlägen beziffern – auf Basis der genannten Fördersätze und der Gebäudegröße bewegt es sich bei vollständiger Umsetzung typischerweise im hohen fünf- bis sechsstelligen Bereich.
Projektsteckbrief
| Gebäudetyp | Nichtwohngebäude – Werkstatt- und Büronutzung |
| Baujahr | ca. 1960 |
| Nutzfläche gesamt | 9.743 m² (Nutzfläche) |
| Lage | Esslingen |
| Bisherige Heizung | Gas |
| Auslöser | Energieausweispflicht zur Vermietung |
| Leistung Energy Building | Energiebedarfsausweis mit Ortstermin |
| Energieeffizienzklasse (Ist) | G |
| Endenergiebedarf (Ist) | 221 kWh/m²a |
| Identifizierte Maßnahmen | 5 (Dach, Außenwand, Fenster, Heizung, Lüftung) |
| Projektzeitraum | 2023 |
Herausforderung
Die Ausgangssituation
Eine gewerblich genutzte Immobilie in Esslingen– Baujahr ca. 1960, 9.743 m² Nutzfläche mit Werkstatt- und Büronutzung – sollte weiter vermietet werden. Für die Vermietung ist ein gültiger Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben, ein solcher lag bislang nicht vor. Da das Gebäude von mehreren Mieter:innen mit sehr unterschiedlichem Nutzungsverhalten (Werkstatt, Büro) belegt ist, ließen sich keine einheitlichen, belastbaren Verbrauchsdaten für einen Verbrauchsausweis ermitteln.
Die energetische Fragestellung
Damit stellte sich für die Eigentümer:innen zunächst eine formale Frage – welcher Ausweistyp ist bei uneinheitlicher Nutzung überhaupt zulässig? Und eine strategische Frage: Sollte der ohnehin gesetzlich notwendige Ortstermin genutzt werden, um über die reine Ausweispflicht hinaus zu prüfen, welches energetische Sanierungspotenzial im Gebäude steckt und welche Förderprogramme dafür infrage kommen?
Unsere Rolle
Energy Building wurde beauftragt, den gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweis zu erstellen. Da aufgrund der Mehrfachnutzung kein Verbrauchsausweis möglich war, erstellten wir einen Energiebedarfsausweis auf Basis einer Vor-Ort-Begehung der gesamten Immobilie. Diesen Ortstermin nutzten wir zusätzlich, um über die reine Ausweiserstellung hinaus die energetischen Schwachstellen des Gebäudes zu bewerten und sanierungsrelevante Maßnahmen mit passenden Förderprogrammen zu identifizieren.
Analyse und Bewertung
Energetische Bestandsaufnahme
Im Rahmen des Ortstermins wurde der energetische Ist-Zustand der Immobilie erfasst und daraus der Energiebedarfsausweis berechnet:
Energieeffizienzklasse: G
Endenergiebedarf: 221 kWh/m²a
Bisherige Beheizung: Gas
Bislang kein Energieausweis vorhanden
Bewertung der Sanierungspotenziale
Auf Basis der Begehung wurden fünf Maßnahmen identifiziert, die energetisch wirksam und grundsätzlich BEG-förderfähig sind. Die Dachdämmung wurde mit der höchsten Priorität eingestuft, da bei Nichtwohngebäuden dieser Bauzeit über das Dach in der Regel die größten Wärmeverluste auftreten. Der Fenstertausch wurde ausdrücklich als von der Außenwanddämmung abhängige Maßnahme markiert – eine Umsetzung in der falschen Reihenfolge kann bauphysikalisch nachteilig sein und Fördervorgaben unnötig erschweren. Der Heizungsaustausch wurde mit Verweis auf die gesetzlichen GEG-Vorgaben als perspektivisch notwendige Maßnahme eingestuft, auch wenn aktuell kein akuter Handlungsbedarf an der bestehenden Gasheizung vermerkt ist.
Wie wir konkret unterstützt haben
Vor-Ort-Termin zur Erfassung von Gebäudehülle, Nutzung und technischer Anlagen
Erstellung des Energiebedarfsausweises für das Nichtwohngebäude
Einordnung des energetischen Ist-Zustands in Energieeffizienzklasse G
Identifikation von fünf sanierungsrelevanten Maßnahmen mit passenden BEG-Förderprogrammen
Priorisierung der Maßnahmen nach energetischem Effekt (Dach zuerst)
Hinweis auf Förderabhängigkeiten und sinnvolle Umsetzungsreihenfolge (z. B. Fenster erst nach Fassadendämmung)
Empfohlene Maßnahmen und Förderpotenzial
Hinweis: Diese Maßnahmen sind Empfehlungen aus dem Ortstermin – noch nicht umgesetzt.
| Maßnahme | Förderprogramm | Fördersatz | Priorität / Hinweis |
|---|---|---|---|
| Dachdämmung (Aufsparren) | BEG EM Dach, BAFA | 20 % | Priorität 1 – höchster U-Wert-Effekt |
| Außenwanddämmung / Kerndämmung | BEG EM Außenwand, BAFA | 20 % | Priorität 2 |
| Fenstertausch (Dreifachverglasung) | BEG EM Fenster, BAFA | 20 % | Nur sinnvoll nach Außenwanddämmung |
| Heizungsaustausch (z. B. Wärmepumpe) | BEG EM Heizung, BAFA | 30–55 % | GEG-Pflicht beachten |
| Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung | BEG EM Lüftung, BAFA | 15 % | Optional, nach verbesserter Luftdichtheit |
Was ohne professionelle Energieberatung passiert wäre
Ohne die fachkundige Begleitung durch Energy Building hätte sich die Situation für die Eigentümer:innen deutlich anders entwickelt:
Möglicherweise wäre versucht worden, einen einfachen Verbrauchsausweis zu erstellen – bei der uneinheitlichen Mehrfachnutzung des Gebäudes wäre dieser jedoch nicht belastbar und im Zweifel nicht rechtssicher gewesen
Die energetischen Schwachstellen des Gebäudes wären nicht systematisch erfasst worden – der Ortstermin hätte sich auf die reine Pflichterfüllung beschränkt
Die sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen (z. B. Fassade vor Fenstertausch) wäre nicht bekannt gewesen – eine spätere Umsetzung in falscher Reihenfolge hätte bauphysikalische Nachteile und unnötige Mehrkosten zur Folge haben können
Passende BEG-Förderprogramme für Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Lüftung wären nicht identifiziert worden – das gesamte Förderpotenzial wäre den Eigentümer:innen unbekannt geblieben
Die gesetzlichen GEG-Vorgaben zum perspektivischen Heizungsaustausch wären nicht in die Planung eingeflossen
Fazit zur Energieberatung
Dieses Praxisbeispiel zeigt, dass ein gesetzlich vorgeschriebener Energieausweis mehr leisten kann als reine Pflichterfüllung. Weil Energy Building den Ortstermin für eine strukturierte Potenzialanalyse genutzt hat, verfügen die Eigentümer:innen der Gewerbeimmobilie nun nicht nur über einen rechtssicheren Energiebedarfsausweis, sondern auch über eine priorisierte Übersicht mit fünf konkreten, grundsätzlich BEG-förderfähigen Sanierungsmaßnahmen als Grundlage für die weitere Planung.
Der nächste Schritt: Kostenvoranschläge für die priorisierten Maßnahmen einholen, damit aus den hinterlegten Fördersätzen ein konkretes Förderpotenzial in Euro wird – und aus der Potenzialanalyse ein umsetzbarer Sanierungsfahrplan.
Ähnliche Praxisbeispiele
Häufige Fragen zum Energiebedarfsausweis und Sanierungspotenzial
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Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre und setzt eine einheitliche, nachvollziehbare Nutzung voraus. Der Energiebedarfsausweis berechnet den Energiebedarf dagegen rechnerisch aus Bausubstanz, Anlagentechnik und Gebäudehülle – unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten. Bei Gebäuden mit mehreren, unterschiedlich nutzenden Mieter:innen wie in diesem Praxisbeispiel ist der Bedarfsausweis deshalb häufig die einzig belastbare Option.
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Der iSFP in seiner klassischen, von der BAFA bezuschussten Form ist ein Instrument der Energieberatung für Wohngebäude. Für Nichtwohngebäude – wie die Werkstatt- und Büroimmobilie in diesem Praxisbeispiel – gibt es die Energieberatung für Nichtwohngebäude mit einem eigenen Energieberatungsbericht. Ob und in welcher Ausgestaltung ein iSFP-vergleichbarer Bonus für Nichtwohngebäude aktuell greift, hängt vom jeweils gültigen BEG-Programm ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.
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Für energetische Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Heizungsanlage steht grundsätzlich die BEG-Förderung über das BAFA zur Verfügung – mit unterschiedlichen Fördersätzen je nach Maßnahme und danach, ob es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngebäude handelt. Für Nichtwohngebäude gilt in der Regel die BEG NWG mit eigenen Fördersätzen. Die konkrete Förderhöhe in Euro lässt sich erst nach Vorliegen von Kostenvoranschlägen und einer Prüfung des aktuell gültigen Fördersatzes beziffern.
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Ja. Bei Vermietung, Verkauf oder Verpachtung ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben. In diesem Praxisbeispiel war genau diese Pflicht der Auslöser für die Beauftragung von Energy Building.
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Nach der Einschätzung von Energy Building sollte zunächst das Dach gedämmt werden, da hier der größte energetische Effekt zu erwarten ist, gefolgt von der Außenwanddämmung. Der Fenstertausch sollte erst nach der Fassadendämmung erfolgen. Der Heizungsaustausch ist mit Blick auf die gesetzlichen GEG-Vorgaben perspektivisch einzuplanen, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist als optionale, ergänzende Maßnahme sinnvoll, sobald die Gebäudehülle luftdichter ist. Eine verbindliche Jahresstaffelung wurde im vorliegenden Datenbogen noch nicht festgelegt.