In diesem Praxisbeispiel zeigen wir, wie Energy Building für eine Gewerbeimmobilie in Pforzheim (Baden-Württemberg, Baujahr 1999, 728 m² Nettogrundfläche) im Rahmen einer BAFA-geförderten Energieberatung für Nichtwohngebäude vor Ort einen Ergebnisberichts erstellt hat. Auslöser war ein Eigentümerwechsel mit geplanter Umnutzung des Gebäudes. Die energetische Bestandsaufnahme ergab einen Endenergiebedarf von 138 kWh/m²a bei Effizienzklasse B – bei weiterhin gasbetriebener Heizung aus dem Jahr 1999. Der Bericht identifizierte fünf förderfähige Einzelmaßnahmen: Außenwanddämmung, Dachdämmung, Fenstertausch, Wärmepumpe und optional eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Gesamtes Förderpotenzial: 137.000 EUR bei rund 603.435 EUR Investitionsvolumen. Empfohlene Reihenfolge: Außenwand, Dach (inklusive PV-Pflicht), Fenster, zuletzt Wärmepumpe. Nach vollständiger Umsetzung sind Effizienzklasse A und eine Energieeinsparung von 70,9 % erreichbar.
Projektsteckbrief
| Gebäudetyp | Gewerbeimmobilie (Nichtwohngebäude) |
| Baujahr | 1999 |
| Nettogrundfläche | 728 m² |
| Lage | Pforzheim, Baden-Württemberg |
| Bisherige Heizung | Gasheizung (Baujahr 1999) |
| Auslöser | Eigentümerwechsel mit geplanter Umnutzung |
| Leistungen Energy Building | Energieberatung vor Ort · Erstellung Sanierungsfahrplan (Energieberatungsbericht) |
| Ist-Effizienzklasse | B |
| Ziel-Effizienzklasse nach Ergebnisbericht | A |
| Gesamtes Förderpotenzial | 137.000 EUR |
| Projektzeitraum | 2025 |
Energieberatung vor Ort und Sanierungsfahrplan für eine Gewerbeimmobilie in Pforzheim (Baujahr 1999)
Eine gewerblich-industriell genutzte Immobilie in Pforzheim aus dem Baujahr 1999 steht vor einem Eigentümerwechsel. Im Zuge dessen ist eine Umnutzung des Gebäudes geplant. Für die neuen Eigentümer:innen stellte sich die Frage: Welche energetischen Maßnahmen sind an diesem Gebäude überhaupt sinnvoll und förderfähig – und wie lassen sie sich mit den ohnehin geplanten Renovierungsarbeiten kombinieren?
Die Immobilie war energetisch bereits solide aufgestellt: Effizienzklasse B, Endenergiebedarf 138 kWh/m²a. Die größte offene Baustelle war die weiterhin gasbetriebene Heizung aus dem Baujahr des Gebäudes selbst – sowie ungenutztes Potenzial an der Gebäudehülle. Ein klassischer Fall, in dem eine strukturierte Energieberatung mit Bericht mehr aufdeckt, als auf den ersten Blick sichtbar ist.
Herausforderung
Die neuen Eigentümer:innen der Gewerbeimmobilie standen vor einer strategischen Entscheidung im Zuge des Eigentümerwechsels: Bevor über Sanierungs- und Umbaumaßnahmen entschieden wird, sollte zunächst systematisch geklärt werden, welche Maßnahmen energetisch sinnvoll, technisch machbar und vor allem förderfähig sind.
Die energetische Ausgangslage
Das 1999 errichtete Gebäude verfügt über eine Nettogrundfläche von 728 m² und wird gewerblich-industriell genutzt. Ein Energieausweis lag vor der Beratung nicht vor – die im Rahmen der Energieberatung ermittelte Effizienzklasse B und der Endenergiebedarf von 138 kWh/m²a wurden im Zuge der Vor-Ort-Analyse erstmals systematisch erfasst. Auffällig: Die Gebäudehülle liegt mit U-Werten zwischen 0,51 W/(m²K) (Außenwand) und 0,783 W/(m²K) (Dach) spürbar über den heutigen BEG-Zielwerten für Einzelmaßnahmen – und die Heizung ist mit Baujahr 1999 ebenso alt wie das Gebäude selbst.
Die strategische Frage bei Eigentümerwechsel und Umnutzung
Ein Eigentümerwechsel mit geplanter Umnutzung ist ein seltenes Zeitfenster: Investitionsentscheidungen, die ohnehin anstehen, lassen sich mit energetischer Sanierung kombinieren, wenn die Reihenfolge und die Förderlandschaft von Anfang an mitgedacht werden. Ohne strukturierte Bestandsaufnahme bestand das Risiko, dass Maßnahmen isoliert und ohne Förderoptimierung umgesetzt worden wären.
Unsere Rolle
Energy Building wurde beauftragt, im Rahmen einer BAFA-geförderten Energieberatung für Nichtwohngebäude vor Ort den energetischen Ist-Zustand der Gewerbeimmobilie zu erfassen und ein Sanierungskonzept zu erstellen. Die Energieberatung selbst wurde vom BAFA mit 50 % bezuschusst (1.520 EUR). Projektverantwortlich betreute Christin Goldbeck das Vorhaben von der ersten Vor-Ort-Begehung bis zur Übergabe des vollständigen Ergebnisberichts inklusive priorisierter Maßnahmenreihenfolge. Weiterhin haben wir einen Energiebedarfsausweis für das Objekt erstellt.
Analyse und Bewertung
Energetische Bestandsaufnahme
Im Rahmen der Vor-Ort-Energieberatung in Pforzheim wurde der energetische Ist-Zustand der Gewerbeimmobilie umfassend erfasst:
Effizienzklasse: B
Endenergiebedarf: 138 kWh/m²a
Primärenergiebedarf: 156 kWh/m²a
U-Wert Außenwand: 0,51 W/(m²K)
U-Wert Dach: 0,783 W/(m²K)
U-Wert Fenster: 1,6 W/(m²K)
U-Wert Kellerdecke: 0,65 W/(m²K)
Heizsystem: Gasheizung, Baujahr 1999 – Handlungsbedarf erkannt, Wärmepumpen-Umstellung geplant
Potenzialanalyse und Förderbewertung
Die Analyse ergab fünf förderfähige Einzelmaßnahmen im Rahmen der BEG NWG (Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude, BAFA). Da es sich um ein gewerblich-industriell genutztes Gebäude handelt, greift für alle Maßnahmen das NWG-Regelwerk und nicht die BEG EM für Wohngebäude – ein Punkt, der bei der Antragstellung korrekt zugeordnet werden muss.
Außenwanddämmung/Kerndämmung – förderfähig im Zuge der ohnehin geplanten Umnutzung des Gebäudes
Dachdämmung – Abdichtung muss ohnehin erneuert werden, Instandhaltung ist bereits notwendig
Fenstertausch auf Dreifachverglasung
Heizungsaustausch auf Wärmepumpe – größter Einzelposten im Förderpotenzial
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG) – optional, sinnvoll in Kombination mit verbesserter Luftdichtheit
Besonderheit Baden-Württemberg: Bei der Dachsanierung ist die landesrechtliche PV-Pflicht zu berücksichtigen, die bei größeren Dachmaßnahmen an Nichtwohngebäuden greifen kann. Der Ergebnisbericht empfiehlt daher, die Dachsanierung technisch bereits auf eine spätere PV-Belegung vorzubereiten.
Wie wir konkret unterstützt haben
Schritt 1 – Energieberatung vor Ort
Zunächst führten wir eine BAFA-geförderte Energieberatung für Nichtwohngebäude vor Ort durch und erfassten systematisch Gebäudehülle, Heizungsanlage und energetische Kennwerte der Gewerbeimmobilie.
Schritt 2 – Sanierungskonzept
Auf Basis der Bestandsaufnahme erstellten wir ein Sanierungskonzept mit fünf konkreten Maßnahmenempfehlungen, jeweils inklusive Förderprogramm und Förderpotenzial in EUR.
Schritt 3 – Maßnahmenreihenfolge und Jahresstaffelung
Empfohlen wurde folgende Reihenfolge: zuerst Außenwanddämmung, anschließend Dachsanierung unter Berücksichtigung der PV-Pflicht, danach Fenstertausch und als letzte Maßnahme der Heizungsaustausch auf eine Wärmepumpe. Eine Jahresstaffelung der Maßnahmen wurde als sinnvoll bewertet, unter anderem um Förderhöchstgrenzen über mehrere Jahre optimal auszuschöpfen.
Schritt 4 – Einordnung in die geplante Umnutzung
Da im Zuge des Eigentümerwechsels ohnehin eine Umnutzung des Gebäudes ansteht, wurden die empfohlenen Maßnahmen so priorisiert, dass sie sich mit den geplanten Bau- und Umbauarbeiten sinnvoll kombinieren lassen – statt energetische Sanierung und Umnutzung als zwei getrennte Vorhaben zu behandeln.
Ergebnis der Energieberatung
Anders als bei einer bereits umgesetzten Sanierung gibt es bei diesem Praxisbeispiel keinen realisierten Endzustand – der Sanierungsfahrplan zeigt stattdessen auf, welches Potenzial in der Gewerbeimmobilie steckt und in welcher Reihenfolge es sich am wirtschaftlichsten heben lässt.
Energetischer Ist-Zustand
| Effizienzklasse | B |
| Endenergiebedarf | 138 kWh/m²a |
| Primärenergiebedarf | 156 kWh/m²a |
| U-Wert Außenwand | 0,51 W/(m²K) |
| U-Wert Dach | 0,783 W/(m²K) |
| U-Wert Fenster | 1,6 W/(m²K) |
| U-Wert Kellerdecke | 0,65 W/(m²K) |
| Heizsystem | Gasheizung, Baujahr 1999 |
iSFP-Maßnahmenübersicht und Förderpotenzial
| Maßnahme | Förderprogramm | Potenzial |
|---|---|---|
| Außenwanddämmung | BEG NWG Außenwand, BAFA 15 % | 20.993 EUR |
| Dachdämmung | BEG NWG Dach, BAFA 15 % | 26.850 EUR |
| Fenstertausch (Dreifachverglasung) | BEG NWG Fenster, BAFA 20 % | 5.398 EUR |
| Heizungsaustausch (Wärmepumpe) | BEG NWG Heizung, BAFA 30–55 % | 55.200 EUR |
| Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung | BEG NWG Lüftung, BAFA 15 % | noch offen |
| Gesamtförderpotenzial | – | 137.000 EUR |
Gesamtpotenzial und strategische Empfehlung
| Geschätzte Gesamtinvestition (alle Maßnahmen) | 603.435 EUR |
| Geschätztes Gesamtförderpotenzial | 137.000 EUR |
| Empfohlene Maßnahmenreihenfolge | Außenwand → Dach (inkl. PV-Pflicht) → Fenster → Wärmepumpe |
| Jahresstaffelung sinnvoll | Ja |
| Effizienzklasse nach allen Maßnahmen | A |
| Energieeinsparung gesamt | – 70,9 % |
Werden alle fünf im Sanierungskonzept empfohlenen Maßnahmen in der vorgeschlagenen Reihenfolge umgesetzt, verbessert sich die Gewerbeimmobilie von Effizienzklasse B auf Effizienzklasse A bei einer Gesamteinsparung von rund 70,9 % gegenüber dem heutigen Energiebedarf – bei einem Förderpotenzial von 137.000 EUR.
Was ohne uns passiert wäre
Ohne strukturierte Energieberatung und Sanierungskonzept hätten die neuen Eigentümer:innen der Gewerbeimmobilie vermutlich folgende Chancen ungenutzt gelassen:
Fördermöglichkeiten unentdeckt geblieben: Ohne systematische Analyse wäre unklar geblieben, dass für ein Nichtwohngebäude die BEG NWG statt der BEG EM greift – ein häufiger Fehler, der zu abgelehnten oder falsch gestellten Anträgen führt
Maßnahmen in falscher Reihenfolge: Ein vorzeitiger Heizungsaustausch auf eine Wärmepumpe ohne vorherige Verbesserung der Gebäudehülle hätte zu einer überdimensionierten und unwirtschaftlichen Anlage geführt
PV-Pflicht bei der Dachsanierung übersehen: Die baden-württembergische PV-Pflicht bei größeren Dachmaßnahmen wäre ohne Beratung nicht in die Planung eingeflossen
Jahresstaffelung nicht ausgeschöpft: Ohne Planung über mehrere Jahre wären Förderhöchstgrenzen einzelner Programme nicht optimal genutzt worden
Keine Verzahnung mit der geplanten Umnutzung: Energetische Sanierung und ohnehin geplante Umbauarbeiten wären als zwei getrennte, unabgestimmte Vorhaben behandelt worden
Der finanzielle Unterschied: bis zu 137.000 EUR nicht abgerufenes Förderpotenzial – plus das Risiko, Maßnahmen im laufenden Umnutzungsprozess in einer wirtschaftlich ungünstigen Reihenfolge umzusetzen.
Fazit
Dieses Praxisbeispiel zeigt, wie viel Potenzial in einer energetisch bereits solide eingestuften Gewerbeimmobilie stecken kann, wenn niemand systematisch danach sucht. Effizienzklasse B klingt zunächst unauffällig – der Ergebnisbericht macht jedoch sichtbar, dass mit fünf gezielten Maßnahmen 137.000 EUR Förderpotenzial und der Sprung auf Effizienzklasse A erreichbar sind.
Gerade im Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel und einer geplanten Umnutzung lohnt sich eine frühzeitige Energieberatung: Sie schafft die Grundlage, um bauliche Maßnahmen und Förderstrategie von Anfang an sinnvoll zu verzahnen – statt beides getrennt und unkoordiniert anzugehen.
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Häufige Fragen zur Energieberatung für Gewerbeimmobilien
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Ja, gerade bei Nichtwohngebäuden mit größeren Flächen wie in diesem Praxisbeispiel (728 m²) macht ein Sanierungsfahrplan wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmenpakete sichtbar. Bei Eigentümerwechsel oder geplanter Umnutzung liefert er zudem eine objektive Entscheidungsgrundlage für Investitionsplanung und Förderstrategie.
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Eine falsche Reihenfolge kann zu technischen und wirtschaftlichen Nachteilen führe, etwa wenn eine Wärmepumpe vor der Verbesserung der Gebäudehülle eingebaut und dadurch überdimensioniert wird. Auch Förderhöchstgrenzen und die Jahresstaffelung einzelner Programme lassen sich nur bei Einhaltung der empfohlenen Reihenfolge optimal ausschöpfen.
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