Energieberatung Gewerbeimmobilie Pforzheim: 137.000 EUR Förderpotenzial aufgezeigt

In diesem Praxisbeispiel zeigen wir, wie Energy Building für eine Gewerbeimmobilie in Pforzheim (Baden-Württemberg, Baujahr 1999, 728 m² Nettogrundfläche) im Rahmen einer BAFA-geförderten Energieberatung für Nichtwohngebäude vor Ort einen Ergebnisberichts erstellt hat. Auslöser war ein Eigentümerwechsel mit geplanter Umnutzung des Gebäudes. Die energetische Bestandsaufnahme ergab einen Endenergiebedarf von 138 kWh/m²a bei Effizienzklasse B – bei weiterhin gasbetriebener Heizung aus dem Jahr 1999. Der Bericht identifizierte fünf förderfähige Einzelmaßnahmen: Außenwanddämmung, Dachdämmung, Fenstertausch, Wärmepumpe und optional eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Gesamtes Förderpotenzial: 137.000 EUR bei rund 603.435 EUR Investitionsvolumen. Empfohlene Reihenfolge: Außenwand, Dach (inklusive PV-Pflicht), Fenster, zuletzt Wärmepumpe. Nach vollständiger Umsetzung sind Effizienzklasse A und eine Energieeinsparung von 70,9 % erreichbar.

Energieberatung vor Ort und Sanierungsfahrplan für eine Gewerbeimmobilie in Pforzheim (Baujahr 1999)

Eine gewerblich-industriell genutzte Immobilie in Pforzheim aus dem Baujahr 1999 steht vor einem Eigentümerwechsel. Im Zuge dessen ist eine Umnutzung des Gebäudes geplant. Für die neuen Eigentümer:innen stellte sich die Frage: Welche energetischen Maßnahmen sind an diesem Gebäude überhaupt sinnvoll und förderfähig – und wie lassen sie sich mit den ohnehin geplanten Renovierungsarbeiten kombinieren?

Die Immobilie war energetisch bereits solide aufgestellt: Effizienzklasse B, Endenergiebedarf 138 kWh/m²a. Die größte offene Baustelle war die weiterhin gasbetriebene Heizung aus dem Baujahr des Gebäudes selbst – sowie ungenutztes Potenzial an der Gebäudehülle. Ein klassischer Fall, in dem eine strukturierte Energieberatung mit Bericht mehr aufdeckt, als auf den ersten Blick sichtbar ist.

Herausforderung 

Die neuen Eigentümer:innen der Gewerbeimmobilie standen vor einer strategischen Entscheidung im Zuge des Eigentümerwechsels: Bevor über Sanierungs- und Umbaumaßnahmen entschieden wird, sollte zunächst systematisch geklärt werden, welche Maßnahmen energetisch sinnvoll, technisch machbar und vor allem förderfähig sind.

Die energetische Ausgangslage

Das 1999 errichtete Gebäude verfügt über eine Nettogrundfläche von 728 m² und wird gewerblich-industriell genutzt. Ein Energieausweis lag vor der Beratung nicht vor – die im Rahmen der Energieberatung ermittelte Effizienzklasse B und der Endenergiebedarf von 138 kWh/m²a wurden im Zuge der Vor-Ort-Analyse erstmals systematisch erfasst. Auffällig: Die Gebäudehülle liegt mit U-Werten zwischen 0,51 W/(m²K) (Außenwand) und 0,783 W/(m²K) (Dach) spürbar über den heutigen BEG-Zielwerten für Einzelmaßnahmen – und die Heizung ist mit Baujahr 1999 ebenso alt wie das Gebäude selbst.

Die strategische Frage bei Eigentümerwechsel und Umnutzung

Ein Eigentümerwechsel mit geplanter Umnutzung ist ein seltenes Zeitfenster: Investitionsentscheidungen, die ohnehin anstehen, lassen sich mit energetischer Sanierung kombinieren, wenn die Reihenfolge und die Förderlandschaft von Anfang an mitgedacht werden. Ohne strukturierte Bestandsaufnahme bestand das Risiko, dass Maßnahmen isoliert und ohne Förderoptimierung umgesetzt worden wären.

Unsere Rolle

Energy Building wurde beauftragt, im Rahmen einer BAFA-geförderten Energieberatung für Nichtwohngebäude vor Ort den energetischen Ist-Zustand der Gewerbeimmobilie zu erfassen und ein Sanierungskonzept zu erstellen. Die Energieberatung selbst wurde vom BAFA mit 50 % bezuschusst (1.520 EUR). Projektverantwortlich betreute Christin Goldbeck das Vorhaben von der ersten Vor-Ort-Begehung bis zur Übergabe des vollständigen Ergebnisberichts inklusive priorisierter Maßnahmenreihenfolge. Weiterhin haben wir einen Energiebedarfsausweis für das Objekt erstellt.

Wie wir konkret unterstützt haben

Schritt 1 – Energieberatung vor Ort

Zunächst führten wir eine BAFA-geförderte Energieberatung für Nichtwohngebäude vor Ort durch und erfassten systematisch Gebäudehülle, Heizungsanlage und energetische Kennwerte der Gewerbeimmobilie.

Schritt 2 – Sanierungskonzept

Auf Basis der Bestandsaufnahme erstellten wir ein Sanierungskonzept mit fünf konkreten Maßnahmenempfehlungen, jeweils inklusive Förderprogramm und Förderpotenzial in EUR.

Schritt 3 – Maßnahmenreihenfolge und Jahresstaffelung

Empfohlen wurde folgende Reihenfolge: zuerst Außenwanddämmung, anschließend Dachsanierung unter Berücksichtigung der PV-Pflicht, danach Fenstertausch und als letzte Maßnahme der Heizungsaustausch auf eine Wärmepumpe. Eine Jahresstaffelung der Maßnahmen wurde als sinnvoll bewertet, unter anderem um Förderhöchstgrenzen über mehrere Jahre optimal auszuschöpfen.

Schritt 4 – Einordnung in die geplante Umnutzung

Da im Zuge des Eigentümerwechsels ohnehin eine Umnutzung des Gebäudes ansteht, wurden die empfohlenen Maßnahmen so priorisiert, dass sie sich mit den geplanten Bau- und Umbauarbeiten sinnvoll kombinieren lassen – statt energetische Sanierung und Umnutzung als zwei getrennte Vorhaben zu behandeln.

Ergebnis der Energieberatung

Anders als bei einer bereits umgesetzten Sanierung gibt es bei diesem Praxisbeispiel keinen realisierten Endzustand – der Sanierungsfahrplan zeigt stattdessen auf, welches Potenzial in der Gewerbeimmobilie steckt und in welcher Reihenfolge es sich am wirtschaftlichsten heben lässt.

Werden alle fünf im Sanierungskonzept empfohlenen Maßnahmen in der vorgeschlagenen Reihenfolge umgesetzt, verbessert sich die Gewerbeimmobilie von Effizienzklasse B auf Effizienzklasse A bei einer Gesamteinsparung von rund 70,9 % gegenüber dem heutigen Energiebedarf – bei einem Förderpotenzial von 137.000 EUR.

Was ohne uns passiert wäre

Ohne strukturierte Energieberatung und Sanierungskonzept hätten die neuen Eigentümer:innen der Gewerbeimmobilie vermutlich folgende Chancen ungenutzt gelassen:

• Fördermöglichkeiten unentdeckt geblieben: Ohne systematische Analyse wäre unklar geblieben, dass für ein Nichtwohngebäude die BEG NWG statt der BEG EM greift – ein häufiger Fehler, der zu abgelehnten oder falsch gestellten Anträgen führt

• Maßnahmen in falscher Reihenfolge: Ein vorzeitiger Heizungsaustausch auf eine Wärmepumpe ohne vorherige Verbesserung der Gebäudehülle hätte zu einer überdimensionierten und unwirtschaftlichen Anlage geführt

• PV-Pflicht bei der Dachsanierung übersehen: Die baden-württembergische PV-Pflicht bei größeren Dachmaßnahmen wäre ohne Beratung nicht in die Planung eingeflossen

• Jahresstaffelung nicht ausgeschöpft: Ohne Planung über mehrere Jahre wären Förderhöchstgrenzen einzelner Programme nicht optimal genutzt worden

• Keine Verzahnung mit der geplanten Umnutzung: Energetische Sanierung und ohnehin geplante Umbauarbeiten wären als zwei getrennte, unabgestimmte Vorhaben behandelt worden

Der finanzielle Unterschied: bis zu 137.000 EUR nicht abgerufenes Förderpotenzial – plus das Risiko, Maßnahmen im laufenden Umnutzungsprozess in einer wirtschaftlich ungünstigen Reihenfolge umzusetzen.

Fazit

Dieses Praxisbeispiel zeigt, wie viel Potenzial in einer energetisch bereits solide eingestuften Gewerbeimmobilie stecken kann, wenn niemand systematisch danach sucht. Effizienzklasse B klingt zunächst unauffällig – der Ergebnisbericht macht jedoch sichtbar, dass mit fünf gezielten Maßnahmen 137.000 EUR Förderpotenzial und der Sprung auf Effizienzklasse A erreichbar sind.

Gerade im Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel und einer geplanten Umnutzung lohnt sich eine frühzeitige Energieberatung: Sie schafft die Grundlage, um bauliche Maßnahmen und Förderstrategie von Anfang an sinnvoll zu verzahnen – statt beides getrennt und unkoordiniert anzugehen.