In diesem Praxisbeispiel zeigen wir, wie wir eine Energieberatung in Lübeck für ein Mehrfamilienhaus (Baujahr 1918, 11 Wohneinheiten, 422 m² Wohnfläche) und einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) durchgeführt haben – nachdem zwei der bislang genutzten Gasetagenheizungen (Baujahr 1992) ausgefallen waren. Der energetische Ist-Zustand: Energieeffizienzklasse G, Endenergiebedarf 291 kWh/m²a, Primärenergiebedarf 242 kWh/m²a und Heizkosten von rund 14.740 EUR pro Jahr für das gesamte Gebäude. Statt die defekten Heizungen unüberlegt zu ersetzen, empfiehlt der iSFP zunächst die energetische Ertüchtigung der Gebäudehülle – allen voran eine Aufsparren-Dachdämmung – und prüft parallel den Anschluss an das örtliche Fernwärmenetz anstelle einer reinen Instandhaltung der alten Gasetagenheizungen. Je nach Maßnahme sind BEG-Fördersätze von 15 bis 55 Prozent der förderfähigen Kosten möglich; die exakte Fördersumme in Euro wird nach Vorliegen der Kostenvoranschläge beziffert.
Projektsteckbrief
| Gebäudetyp | Mehrfamilienhaus (11 Wohneinheiten) |
| Baujahr | 1918 |
| Wohnfläche gesamt | 422 m² |
| Lage | Lübeck, Schleswig-Holstein |
| Bisherige Heizung | Gasetagenheizungen (überwiegend Baujahr 1992) |
| Auslöser | Ausfall von zwei Gasetagenheizungen; Prüfung Heizungssanierung vs. Fernwärme |
| Besonderheiten | Erhaltungsverordnung Außenwand – keine straßenseitige Außenwanddämmung möglich |
| Leistung Energy Building | Energieberatung vor Ort + individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) |
| Förderung Energieberatung | 850 € (BAFA) |
| Energieeffizienzklasse (Ist) | G |
| Projektzeitraum | 2026 |
Herausforderung
Elf Wohneinheiten, ein Baujahr von 1918 und ein Gebäude, dessen Heizungsanlage über Jahrzehnte gewachsen ist: In dem Mehrfamilienhaus in Lübeck verfügt traditionell jede Wohnung über eine eigene Gasetagenheizung, überwiegend aus dem Baujahr 1992. Als zwei dieser Heizungen ausfielen, stand die Eigentümergemeinschaft vor einer Grundsatzfrage – nicht nur vor einem Reparaturfall.
Die naheliegende Lösung wäre ein einfacher 1:1-Austausch der defekten Geräte gewesen. Das hätte jedoch weder die energetischen Schwachstellen der Gebäudehülle noch mögliche Alternativen wie einen zentralen Fernwärmeanschluss berücksichtigt. Bei einer Energieeffizienzklasse von G und einem Endenergiebedarf von 291 kWh/m²a bestand erheblicher Sanierungsbedarf – jedoch ohne belastbare Priorisierung, welche Maßnahme zuerst sinnvoll ist.
Bauliche und rechtliche Rahmenbedingungen
Erschwerend kam hinzu, dass für die straßenseitige Fassade eine Erhaltungsverordnung gilt: Eine Außenwanddämmung ist dort nicht zulässig. Jede Sanierungsstrategie musste diese Einschränkung von Anfang an mitdenken, statt sie erst im Bauantrag zu entdecken.
Unsere Rolle
Energy Building wurde beauftragt, eine BAFA-geförderte Energieberatung vor Ort für die WEG durchzuführen und daraus einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) für das gesamte Gebäude zu entwickeln. Ziel war eine Antwort auf die zentrale Frage der Eigentümergemeinschaft: Reicht eine Instandhaltung der Heizungstechnik – oder lohnt sich der Umstieg auf ein zentrales, effizientes System, kombiniert mit einer sinnvollen Reihenfolge weiterer Maßnahmen an Dach, Fassade und Fenstern?
Dabei berücksichtigten wir sowohl die energetischen als auch die rechtlichen Rahmenbedingungen – insbesondere die Erhaltungsverordnung für die Straßenfassade – und entwickelten eine Maßnahmenreihenfolge, die technisch sinnvoll und förderrechtlich optimiert ist.
Analyse und Bewertung
Energetische Bestandsaufnahme
Im Rahmen der Vor-Ort-Energieberatung wurde der energetische Ist-Zustand erfasst:
Energieeffizienzklasse: G
Endenergiebedarf: 291 kWh/m²a
Primärenergiebedarf: 242 kWh/m²a
U-Wert Außenwand: 1,4 W/(m²K)
U-Wert Dach / OG-Decke: 0,35 W/(m²K) – bereits teilweise gedämmt, jedoch unterhalb des BEG-Zielwerts
Jährliche Heizkosten: ca. 14.740 EUR (gesamtes Gebäude, 11 Wohneinheiten)
Das Dach war bereits leicht gedämmt, erreichte aber nicht den für die BEG-Förderung relevanten Zielwert. In Kombination mit der ungedämmten Außenwand und den technisch veralteten Gasetagenheizungen ergab sich ein klares Bild: Mehrere Maßnahmen sind sinnvoll, aber nicht alle sofort gleich dringend.
Bauliche und rechtliche Bewertung
Die Erhaltungsverordnung für die Straßenfassade schließt eine klassische Außenwanddämmung auf dieser Seite aus. Unsere Empfehlung: Die Kerndämmung bzw. Außenwanddämmung auf die rückwärtige Fassade konzentrieren, während für die Straßenseite andere Wege – etwa Innendämmung oder eine gesonderte denkmalrechtliche Prüfung – zu klären bleiben. Aus demselben Grund ist ein Fenstertausch mit Dreifachverglasung zunächst nur rückseitig sinnvoll umsetzbar; die straßenseitigen Fenster bleiben zweifach verglast und sind für diese Maßnahme nicht förderfähig.
Heizungstechnische Bewertung
Die ausgefallenen Gasetagenheizungen begründen zwar akuten Handlungsbedarf, sollten aber nicht vorschnell 1:1 ersetzt werden. Empfohlen wird die Prüfung eines Anschlusses an das örtliche Fernwärmenetz in Lübeck als Alternative zu dezentralen Einzelheizungen. Die endgültige Dimensionierung einer neuen Heizlösung sollte dabei erst erfolgen, nachdem die Gebäudehülle – allen voran das Dach – energetisch ertüchtigt wurde, da sich die Heizlast dadurch spürbar reduziert.
Wie wir konkret unterstützt haben
Schritt 1 – Energieberatung vor Ort und Datenerfassung
Wir erfassten den energetischen Ist-Zustand aller relevanten Bauteile sowie den Zustand und das Alter der bestehenden Gasetagenheizungen und dokumentierten die rechtlichen Einschränkungen durch die Erhaltungsverordnung.
Schritt 2 – Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)
Auf Basis der Bestandsaufnahme erstellten wir einen iSFP mit einer nach Priorität geordneten Maßnahmenliste für Dach, Außenwand, Fenster, Heizung und Lüftung. Der iSFP ist zugleich Voraussetzung für den zusätzlichen BEG-Förderbonus von 5 Prozentpunkten je Einzelmaßnahme.
Schritt 3 – Prüfung Fernwärmeanschluss statt Heizungsinstandhaltung
Statt die defekten Gasetagenheizungen unmittelbar zu ersetzen, leiteten wir eine Prüfung des Anschlusses an das örtliche Fernwärmenetz ein und stellten die Reihenfolge zur Heizlastsenkung über die Gebäudehülle dem Vergleich gegenüber.
Schritt 4 – Vorbereitung der Förderstrategie
Für jede empfohlene Maßnahme dokumentierten wir das zugehörige BEG-Förderprogramm und den relevanten Fördersatz, damit die Eigentümergemeinschaft die BAFA-Anträge zum jeweils richtigen Zeitpunkt stellen kann.
Was der iSFP für die Eigentümergemeinschaft aufzeigt
Da dieses Projekt bislang eine reine Beratungsleistung ist, gibt es noch keinen realisierten Vorher/Nachher-Zustand. Der iSFP zeigt jedoch konkret auf, welches Potenzial in der Sanierung steckt:
Klare Priorisierung: Dachdämmung zuerst, da sie die Heizlast am wirksamsten senkt und die BEG-Förderfähigkeit der Folgemaßnahmen verbessert
Förderfähigkeit für Dach, Außenwand, Fenster und Heizung mit BEG-Fördersätzen zwischen 15 und 55 Prozent der förderfähigen Kosten
iSFP-Bonus von zusätzlich 5 Prozentpunkten je BEG-Einzelmaßnahme, sofern die im Fahrplan festgelegte Reihenfolge eingehalten wird
Klarheit über die rechtlichen Grenzen durch die Erhaltungsverordnung – und damit realistische statt enttäuschende Erwartungen
Grundlage für eine informierte Entscheidung zwischen Heizungsinstandhaltung und Fernwärmeanschluss
Die genaue Fördersumme in Euro hängt von den noch ausstehenden Kostenvoranschlägen der beauftragten Fachunternehmen ab und wird nachgereicht, sobald diese vorliegen.
iSFP-Maßnahmenübersicht (Potenzial)
| Empfohlene Maßnahme | Förderprogramm | Fördersatz | Priorität / Hinweis |
|---|---|---|---|
| Dachdämmung (Aufsparren) | BEG EM Dach, BAFA | 20 % | Priorität 1; inkl. Verlängerung Dachüberstand |
| Außenwand-/Kerndämmung | BEG EM Außenwand, BAFA | 20 % | Nur Rückseite – Straßenseite: Erhaltungsverordnung |
| Fenstertausch (Dreifachverglasung) | BEG EM Fenster, BAFA | 20 % | Nur Rückseite, abhängig von Außenwand; Straßenseite nicht förderfähig |
| Heizungsaustausch (Prüfung Fernwärme) | BEG EM Heizung, BAFA | 30–55 % | Vorrangig vor Instandhaltung prüfen; örtliches Fernwärmenetz |
| Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung | BEG EM Lüftung, BAFA | 15 % | Optional – sinnvoll nach Verbesserung der Luftdichtheit |
Hinweis: Reihenfolge ist fachlicher Vorschlag.
Was ohne professionelle Energieberatung passiert wäre
Die beiden ausgefallenen Gasetagenheizungen wären vermutlich unmittelbar 1:1 ersetzt worden – ohne Prüfung eines Fernwärmeanschlusses
Das Sanierungspotenzial an Dach und Außenwand wäre nicht systematisch erkannt worden, wodurch die Heizlast des Gebäudes dauerhaft hoch geblieben wäre
Eine neue Heizung wäre ohne vorherige Reduzierung der Heizlast über die Gebäudehülle tendenziell überdimensioniert und teurer ausgefallen
Die verfügbaren BEG-Fördersätze von bis zu 55 Prozent sowie der iSFP-Bonus wären nicht erschlossen worden
Die Erhaltungsverordnung für die Straßenfassade wäre möglicherweise erst während der Bauausführung erkannt worden – mit entsprechendem Zeit- und Planungsverlust
Fazit
Dieses Praxisbeispiel zeigt, dass ein individueller Sanierungsfahrplan gerade bei einem akuten Heizungsausfall den entscheidenden Unterschied macht: Statt zwei defekte Gasetagenheizungen unüberlegt zu ersetzen, verschafft der iSFP der Eigentümergemeinschaft in Lübeck einen vollständigen Überblick über den energetischen Ist-Zustand, eine sinnvolle Maßnahmenreihenfolge und das Förderpotenzial.
Mit BEG-Fördersätzen von 15 bis 55 Prozent je Maßnahme und dem iSFP-Bonus von zusätzlichen 5 Prozentpunkten lässt sich die energetische Sanierung wirtschaftlich und technisch fundiert planen – vom Dach über die Fassade bis zur Heizungsfrage.
Vergleichbare Praxisbeispiele
Häufige Fragen zum individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP)
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Der iSFP ist eine strukturierte Bestandsaufnahme und ein Maßnahmenfahrplan für die energetische Sanierung, erstellt von zertifizierten Energieberater:innen. Die Bundesförderung für Energieberatung (BAFA) übernimmt einen Teil der Kosten; in diesem Projekt lag der Förderbetrag bei 850 EUR. Der Eigenanteil hängt von der Anzahl der Wohneinheiten und dem Gebäudetyp ab.
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Ein iSFP ist 10 Jahre gültig. Der damit verbundene iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten zusätzlicher BEG-Förderung kann für die im Fahrplan festgelegten Einzelmaßnahmen über diese Jahre hinweg genutzt werden, solange die empfohlene Reihenfolge und die technischen Vorgaben eingehalten werden.
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Ja. Der iSFP selbst wird über die Bundesförderung für Energieberatung bezuschusst. Zusätzlich erhöht ein vorliegender iSFP die Fördersätze der BEG-Einzelmaßnahmen für Dach, Außenwand, Fenster und Heizung um jeweils 5 Prozentpunkte – den sogenannten iSFP-Bonus.
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Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümer:innen empfiehlt sich ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, da die im iSFP enthaltenen Maßnahmen – etwa an Dach, Fassade oder einer gemeinsamen Heizungsanlage – in der Regel das Gemeinschaftseigentum betreffen und entsprechend abgestimmt werden müssen.
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Ein vorschneller Austausch verpasst die Chance, die Heizlast zunächst über die Gebäudehülle zu senken und Alternativen wie einen Fernwärmeanschluss zu prüfen. Eine neue Heizlösung sollte erst dimensioniert werden, wenn feststeht, wie stark Dach- und Fassadendämmung den Wärmebedarf tatsächlich reduzieren.