In diesem Praxisbeispiel zeigen wir, wie wir für ein Reihenmittelhaus eine Energieberatung in Pinneberg (Baujahr 1976, 153 m² Wohnfläche, eine Wohneinheit) durchgeführt und einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt haben. Ausgangslage war Energieeffizienzklasse D mit einem Endenergiebedarf von 120,7 kWh/m²a, beheizt über eine Gasheizung aus dem Jahr 1993, bei U-Werten von 0,89 W/(m²K) an der Außenwand, 0,33 W/(m²K) am Dach und 2,5 W/(m²K) an den Fenstern. Auslöser war der Hauskauf mit dem erklärten Ziel einer nachhaltigen Komplettsanierung. Der iSFP empfiehlt eine vollständige Erneuerung der Gebäudehülle (Dach, Außenwand, Fenster), eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung sowie den Umstieg auf eine Wärmepumpe – mit dem Ziel Effizienzhaus 70 EE und Energieeffizienzklasse A. Dadurch werden bis zu 150.000 EUR zinsgünstiger KfW-Förderkredit mit 15 % Tilgungszuschuss sowie 16.500 EUR direkter Zuschuss für die neue Heizung zugänglich.
Projektsteckbrief
| Gebäudetyp | Reihenmittelhaus (1 Wohneinheit) |
| Baujahr | 1976 |
| Wohnfläche | 153 m² |
| Lage | Pinneberg |
| Bisherige Heizung | Gasheizung (Baujahr 1993) |
| Auslöser | Hauskauf mit dem Ziel einer nachhaltigen Komplettsanierung |
| Energetisches Hauptproblem | Ungedämmte Gebäudehülle, Instandhaltungsrückstau |
| Leistungen Energy Building | Energieberatung vor Ort + iSFP · Heizlastberechnung · KfW-Antrag Heizung |
| Empfohlener Zielstandard | KfW-Effizienzhaus 70 EE (Energieeffizienzklasse A) |
| Geschätztes Förderpotenzial | bis 150.000 € KfW-Kredit (15 % Tilgungszuschuss) + 16.500 € Heizungszuschuss |
| Projektzeitraum | 2023 |
Individueller Sanierungsfahrplan und Begleitung einer Komplettsanierung für ein Reihenmittelhaus in Pinneberg (Baujahr 1976)
Die Eigentümer:innen hatten das rund 50 Jahre alte Reihenmittelhaus mit dem klaren Ziel gekauft, es energetisch auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen. Vorgefunden wurde eine nahezu ungedämmte Gebäudehülle mit U-Werten weit über dem, was ein förderfähiges Effizienzhaus voraussetzt, beheizt über eine Gasheizung aus dem Jahr 1993. Der Energieausweis bestätigte Energieeffizienzklasse D bei einem Endenergiebedarf von 120,7 kWh/m²a und Heizkosten von rund 2.172 EUR pro Jahr. Die Frage: Wie lässt sich aus dieser Ausgangslage systematisch und förderrechtlich optimal ein Effizienzhaus machen?
Herausforderung
Die Eigentümer:innen standen vor der Frage, wie eine so umfassende Sanierung sinnvoll strukturiert werden kann. Anders als bei vielen unserer Praxisbeispiele lag hier keine bereits begonnene Sanierung vor – das gesamte Potenzial des Gebäudes musste von Grund auf erschlossen werden.
Die Ausgangslage
Energieeffizienzklasse D, Endenergiebedarf 120,7 kWh/m²a, Primärenergiebedarf 134,7 kWh/m²a
U-Wert Außenwand 0,89 W/(m²K), U-Wert Dach 0,33 W/(m²K), U-Wert Fenster 2,5 W/(m²K), U-Wert Kellerdecke 0,59 W/(m²K)
Heizsystem: Gasheizung, Baujahr 1993 – technisch funktionstüchtig, aber energetisch veraltet
CO₂-Ausstoß ca. 3 t/Jahr, Heizkosten ca. 2.172 EUR/Jahr
Die strategische Frage
Die zentrale Herausforderung war nicht die einzelne Maßnahme, sondern die richtige Reihenfolge und der richtige Zielstandard: Reicht eine Sanierung über einzelne BEG-Einzelmaßnahmen, oder lohnt sich der anspruchsvollere, aber deutlich lukrativere Weg zum KfW-Effizienzhaus 70 EE – mit zinsgünstigem Förderkredit und Tilgungszuschuss statt reiner Einzelzuschüsse? Und wie wirken sich Dämmung, Fenstertausch und Heizungswechsel bauphysikalisch aufeinander aus?
Unsere Rolle
Energy Building wurde mit einer Energieberatung vor Ort und der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) beauftragt. Ziel war es, den energetischen Ist-Zustand systematisch zu erfassen, eine sinnvolle Maßnahmenreihenfolge abzuleiten und die Fördermöglichkeiten – insbesondere den Weg zum KfW-Effizienzhaus 70 EE – aufzuzeigen. Zusätzlich übernahmen wir die Heizlastberechnung für die künftige Wärmepumpe sowie die Vorbereitung des KfW-Förderantrags für die Heizung.
Analyse und Bewertung
Energetische Bestandsaufnahme
Im Rahmen der Energieberatung vor Ort in Pinneberg wurde der energetische Ist-Zustand des Gebäudes vollständig erfasst und im individuellen Sanierungsfahrplan dokumentiert:
Energieeffizienzklasse D, Endenergiebedarf 120,7 kWh/m²a
Ungedämmte bzw. schwach gedämmte Gebäudehülle an Wand, Dach, Fenstern und Kellerdecke
Veraltete Gasheizung (Baujahr 1993) ohne hydraulischen Abgleich
Instandhaltungsrückstau, verbunden mit dem Wunsch nach einer vollständigen, nachhaltigen Sanierung
Bauphysikalische und fördertechnische Bewertung
Die Analyse zeigte: Eine isolierte Einzelmaßnahme – etwa nur ein Fenstertausch – hätte das energetische Potenzial des Gebäudes bei Weitem nicht ausgeschöpft und wäre wirtschaftlich ineffizient gewesen. Da die Eigentümer:innen ohnehin eine Komplettsanierung anstreben, empfahlen wir den koordinierten Weg zum KfW-Effizienzhaus 70 EE. Dieser Standard verlangt die aufeinander abgestimmte Sanierung der gesamten Gebäudehülle – Dach, Außenwand und Fenster – in Kombination mit einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Die Lüftungsanlage ist bei diesem Effizienzhaus-Niveau technisch obligatorisch, da eine dichtere Gebäudehülle ohne kontrollierte Lüftung das Risiko von Feuchte- und Schimmelschäden erhöht.
Für die Heizung empfahlen wir den Umstieg von der bestehenden Gasheizung auf eine Wärmepumpe. Da die Effizienz einer Wärmepumpe maßgeblich von der korrekten Dimensionierung abhängt, war eine Heizlastberechnung fester Bestandteil unserer Empfehlung.
Wie wir konkret unterstützt haben
Schritt 1 – Energieberatung vor Ort und individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)
Zunächst führten wir eine Energieberatung vor Ort durch und erstellten auf dieser Basis den individuellen Sanierungsfahrplan. Der iSFP dokumentiert den energetischen Ist-Zustand, definiert den Zielstandard und legt eine technisch wie förderrechtlich sinnvolle Maßnahmenreihenfolge fest.
Schritt 2 – Zielstandard Effizienzhaus 70 EE und Maßnahmenpaket
Wir identifizierten das notwendige Maßnahmenpaket für das KfW-Effizienzhaus 70 EE: Dachdämmung, Außenwanddämmung, Fenstertausch, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung sowie den Heizungstausch auf eine Wärmepumpe.
Schritt 3 – Heizlastberechnung und Wärmepumpen-Empfehlung
Für die künftige Wärmepumpe erstellten wir eine Heizlastberechnung, um die Anlage exakt auf den tatsächlichen Bedarf des sanierten Gebäudes auszulegen – Grundlage für einen effizienten Betrieb und die korrekte Förderantragstellung.
Schritt 4 – Förderstrategie: KfW-Kredit, Tilgungszuschuss und Heizungszuschuss
Wir bereiteten die Förderstrategie vor: den zinsgünstigen KfW-Sanierungskredit für das Effizienzhaus 70 EE mit 15 % Tilgungszuschuss sowie den separaten BEG-Zuschuss für die neue Heizung. Die Energieberatung selbst wurde im Rahmen der Bundesförderung für Energieberatung (BAFA) mit 50 % bezuschusst.
iSFP-Maßnahmenübersicht
| Empfohlene Maßnahme | Förderprogramm | Fördersatz | Förderbetrag (Potenzial) | Hinweis |
|---|---|---|---|---|
| Dachdämmung (Aufsparren) | BEG EM Dach (BAFA) | 20 % | wird mit Kostenvoranschlag beziffert* | Bestandteil Effizienzhaus-70-EE-Paket, 16 cm PUR vorgesehen |
| Außenwanddämmung (Kerndämmung/WDVS) | BEG EM Außenwand (BAFA) | 20 % | wird mit Kostenvoranschlag beziffert* | 16 cm WDVS vorgesehen |
| Fenstertausch (Dreifachverglasung) | BEG EM Fenster (BAFA) | 20 % | wird mit Kostenvoranschlag beziffert* | Komplettaustausch aller Fenster |
| Heizungsaustausch (Wärmepumpe) | BEG EM Heizung (BAFA) | 55 % | 16.500 € | Ablösung der Gasheizung Bj. 1993 |
| Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung | BEG EM Lüftung (BAFA) | 15 % | wird mit Kostenvoranschlag beziffert* | technisch obligatorisch für Effizienzhaus 70 EE |
| Gesamtpaket Effizienzhaus 70 EE | KfW-Sanierungskredit | 15 % Tilgungszuschuss | bis 150.000 € Kredit / ca. 22.500 € Tilgungszuschuss* | bündelt alle Einzelmaßnahmen der Gebäudehülle + Lüftung |
* Die genauen Euro-Beträge je Einzelmaßnahme hängen von den finalen Angebotssummen der beauftragten Fachbetriebe ab und werden mit Vorliegen der Kostenvoranschläge ermittelt.
Bei konsequenter Umsetzung des iSFP prognostiziert der Sanierungsfahrplan einen Endenergiebedarf von rund 19,2 kWh/m²a (rechnerisch rund 84 % weniger als der heutige Ist-Zustand von 120,7 kWh/m²a) und Energieeffizienzklasse A. Insgesamt beziffert der iSFP die Investition aller empfohlenen Maßnahmen auf rund 340.000 EUR – dem stehen bis zu 150.000 EUR zinsgünstiger KfW-Förderkredit mit 15 % Tilgungszuschuss sowie 16.500 EUR direkter Zuschuss für die Heizung gegenüber.
Was ohne professionelle Energieberatung passiert wäre
Ohne eine fachliche Bewertung hätten die Eigentümer:innen die Sanierung vermutlich unkoordiniert angegangen. Die Folgen:
Einzelmaßnahmen statt Effizienzhaus: Ohne iSFP wäre vermutlich nur eine Einzelmaßnahme umgesetzt worden (z. B. nur Fenstertausch) – der Zielstandard Effizienzhaus 70 EE und damit der zinsgünstige KfW-Förderkredit mit 15 % Tilgungszuschuss wären außer Reichweite geblieben
Lüftungsanlage übersehen: Die technisch notwendige Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung wäre bei einer unkoordinierten Sanierung leicht übersehen worden – mit Risiko für Feuchte- und Schimmelschäden bei zunehmend dichter Gebäudehülle
Kein iSFP-Bonus: Ohne bestehenden Sanierungsfahrplan entfällt der zusätzliche iSFP-Bonus bei künftigen BEG-Einzelmaßnahmen
Falsche Reihenfolge: Ohne fachliche Priorisierung wäre unklar geblieben, welche Maßnahme zuerst technisch und förderrechtlich sinnvoll ist
Fördermittel für die Energieberatung selbst verpasst: Die Energieberatung wurde mit 50 % (650 EUR) bezuschusst – ein Zuschuss, der ohne Antragstellung durch Energy Building nicht abgerufen worden wäre
Fazit zur Energieberatung
Dieses Praxisbeispiel zeigt, wie ein individueller Sanierungsfahrplan aus einem energetisch unsanierten Reihenmittelhaus ein klares, förderoptimiertes Sanierungskonzept macht. Statt einzelner, unkoordinierter Maßnahmen zeigt der iSFP den Weg zum KfW-Effizienzhaus 70 EE auf – mit einem Förderpotenzial von bis zu 150.000 EUR zinsgünstigem KfW-Kredit plus 15 % Tilgungszuschuss sowie 16.500 EUR direktem Zuschuss für die neue Heizung.
Und mehr als das: Der iSFP macht sichtbar, dass eine Investition von rund 340.000 EUR nicht isoliert betrachtet werden darf, sondern durch die richtige Förderstrategie und Maßnahmenreihenfolge wirtschaftlich deutlich tragfähiger wird.
Ähnliche Praxisbeispiele
Häufige Fragen zum individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP)
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Ein iSFP wird im Rahmen der Bundesförderung für Energieberatung (BAFA) bezuschusst. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser liegt der Fördersatz bei 50 % der Beratungskosten. In diesem Pinneberger Praxisbeispiel wurden so 650 EUR der Beratungskosten übernommen. Bei Mehrfamilienhäusern und Eigentümergemeinschaften liegt der Fördersatz höher.
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Der iSFP-Bonus von 5 % zusätzlicher BEG-Förderung gilt für Maßnahmen, die innerhalb der in der Förderrichtlinie vorgesehenen Frist nach Erstellung umgesetzt werden. Der Sanierungsfahrplan selbst bleibt als technisches Planungsdokument darüber hinaus gültig und kann bei Bedarf an neue Rahmenbedingungen angepasst werden.
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Ja. Der iSFP liefert die energetische Grundlage, um den Weg zu einem KfW-Effizienzhaus-Standard – hier Effizienzhaus 70 EE – nachzuweisen. Wird die im iSFP empfohlene Maßnahmenkombination aus Gebäudehülle, Lüftung und Heizung umgesetzt, ist der zinsgünstige KfW-Sanierungskredit mit Tilgungszuschuss zugänglich.
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Nein. Der iSFP zeigt eine sinnvolle Reihenfolge und Kombination auf, die Umsetzung kann grundsätzlich in Etappen erfolgen. Für den KfW-Effizienzhaus-Kredit in diesem Praxisbeispiel ist jedoch die koordinierte Sanierung der gesamten Gebäudehülle inklusive Lüftungsanlage Voraussetzung, um den Zielstandard tatsächlich zu erreichen.
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Ein KfW-Effizienzhaus 70 EE benötigt maximal 70 % des Primärenergiebedarfs eines vergleichbaren Neubaus nach GEG und erreicht dies unter anderem über erneuerbare Energien (EE) bei der Heizung. Wird die Gebäudehülle im Zuge der Sanierung deutlich dichter, ist eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung notwendig, um ausreichenden Luftaustausch sicherzustellen und Feuchteschäden zu vermeiden – deshalb ist sie fester Bestandteil des empfohlenen Maßnahmenpakets.