In diesem Praxisbeispiel zeigen wir, wie wir für ein Mehrfamilienhaus mit 27 Wohneinheiten in Hamburg (Baujahr 1965, 605 m² Wohnfläche, Eigentümergemeinschaft) den Umstieg von dezentralen Gasetagenheizungen auf eine zentrale Hybridheizung begleitet hat. Auslöser war der Ausfall von zwei Einzelheizungen. Statt eines einfachen Austauschs entschied sich die Eigentümergemeinschaft für eine Kaskade aus zwei Luft-Wasser-Wärmepumpen mit ergänzendem Gas-Spitzenlastkessel (Jahresarbeitszahl 3,6). Der Endenergiebedarf sank von 171,9 auf 113 kWh/m²a (−34 %), die Energieeffizienzklasse verbesserte sich von F auf D. Über die BEG-Einzelmaßnahme Heizung (BAFA) wurde ein Fördersatz von 35 % erreicht – 30 % Grundförderung plus 5 % iSFP-Bonus. Das entspricht 86.000 EUR Förderung bei 248.000 EUR Investition. Die Gebäudehülle war zu diesem Zeitpunkt noch nicht saniert; der Fokus lag ausschließlich auf der Heizungstechnik. Energy Building übernahm iSFP, BEG-Antrag, Heizlastberechnung und Baubegleitung.
Projektsteckbrief
| Gebäudetyp | Mehrfamilienhaus, Eigentümergemeinschaft (27 Wohneinheiten) |
| Baujahr | 1965 |
| Wohnfläche gesamt | 605 m² |
| Lage | Hamburg |
| Bisherige Heizung | 27 dezentrale Gasetagenheizungen (Baujahr ca. 1990) |
| Auslöser | Ausfall von zwei Gasetagenheizungen |
| Durchgeführte Maßnahme | Umstieg auf zentrale Hybridheizung: Kaskade aus 2 Luft-Wasser-Wärmepumpen + Gas-Spitzenlastkessel |
| Leistungen Energy Building | iSFP · BEG-Antrag (BAFA) · Heizlastberechnung · Baubegleitung |
| Förderprogramm | BEG EM Heizung (BAFA), 35 % Fördersatz (inkl. iSFP-Bonus) |
| Gesamtförderung | 86.000 EUR |
| Energieklasse vorher / nachher | F → D |
| Projektzeitraum | 2022–2025 |
Herausforderung
Die Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses mit 27 Wohneinheiten in Hamburg (Baujahr 1965) stand vor einer Entscheidung, die viele Eigentümergemeinschaften mit dezentraler Gasetagenheizung kennen: Zwei der Einzelheizungen waren ausgefallen. Die naheliegende Lösung wäre der einfache Austausch der defekten Geräte gegen neue Gasthermen gewesen – technisch unkompliziert, aber energetisch und förderrechtlich eine verpasste Chance.
Die energetische Ausgangslage
Der Endenergiebedarf des Gebäudes lag bei 171,9 kWh/m²a (Energieeffizienzklasse F). Die Gebäudehülle war zum Zeitpunkt des Projekts noch nicht saniert: Außenwand U-Wert 1,58 W/(m²K), Dach 0,42 W/(m²K), Fenster 1,8 W/(m²K). Die anstehende Heizungserneuerung war davon unabhängig – der Fokus dieses Projekts lag auf der Anlagentechnik.
Die strategische Frage
Sollte punktuell nachgerüstet werden, oder ergab sich hier die Gelegenheit für ein zentrales, zukunftsfähiges Heizsystem für das gesamte Gebäude? Für eine Eigentümergemeinschaft mit 27 Parteien ist das keine triviale Entscheidung: Ein Systemwechsel von dezentral auf zentral betrifft alle Eigentümer:innen gleichermaßen und erfordert eine gemeinsam getragene Beschluss-, Finanzierungs- und Förderstrategie – erarbeitet im Rahmen einer Energieberatung in Hamburg.
Unsere Rolle
Energy Building wurde von der Hausverwaltung und der Eigentümergemeinschaft zunächst für eine Energieberatung hinzugezogen, um zu bewerten, ob und wie sich der anstehende Heizungstausch zu einer zentralen, effizienten Lösung ausbauen lässt. Wir übernahmen die Erstellung des individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP), die technische Bewertung der Systemoptionen, die Heizlastberechnung für das gesamte Gebäude, den BEG-Förderantrag beim BAFA sowie die Baubegleitung während der Umsetzung.
Analyse und Bewertung
Energetische Bestandsaufnahme
Im Rahmen der Energieberatung vor Ort in Hamburg erfassten wir den energetischen Ist-Zustand:
Endenergiebedarf: 171,9 kWh/m²a (Effizienzklasse F)
Bisherige Heizungsart: 27 dezentrale Gasetagenheizungen, Baujahr ca. 1990, Gesamtheizleistung ca. 180 kW
Geschätzte Heizkosten: ca. 12.470 EUR/Jahr (Basis: verfügbare Abrechnungsdaten)
Gebäudehülle unverändert seit 1965 – nicht Teil dieser Maßnahme
Technische und fördertechnische Bewertung
Unsere Analyse zeigte: Eine zentrale Wärmepumpen-Kaskade aus zwei Luft-Wasser-Wärmepumpen, ergänzt um einen Gas-Spitzenlastkessel zur Abdeckung der kältesten Tage, war für das Gebäude technisch und wirtschaftlich die tragfähigste Lösung. Diese Hybridlösung reduziert den Gasverbrauch erheblich, ohne bei Extremkälte auf eine ausreichend dimensionierte Wärmequelle verzichten zu müssen. Fördertechnisch qualifizierte sich das Vorhaben für die BEG Einzelmaßnahme Heizung (BAFA) mit einem Fördersatz von 35 % – 30 % Grundförderung zzgl. 5 % iSFP-Bonus, da ein individueller Sanierungsfahrplan vorlag.
Wie wir konkret unterstützt haben
Schritt 1 – Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)
Zunächst erstellten wir einen iSFP für das gesamte Gebäude. Der iSFP dokumentiert den energetischen Ist-Zustand, legt die Maßnahmenreihenfolge fest und ist Voraussetzung für den iSFP-Bonus bei der BEG-Förderung.
Schritt 2 – Abstimmung mit der Hausverwaltung und Anlagenkonzept
Gemeinsam mit der Hausverwaltung entwickelten wir das Anlagenkonzept für die Umsetzung der Hybridheizung: zwei Luft-Wasser-Wärmepumpen in Kaskadenschaltung zur Grundlastdeckung, ergänzt um einen Gas-Spitzenlastkessel für die kältesten Tage. Diese Kombination sichert die Versorgung aller 27 Wohneinheiten auch bei niedrigen Außentemperaturen, während der überwiegende Teil der Heizlast regenerativ gedeckt wird.
Schritt 3 – Heizlastberechnung für das Gesamtgebäude
Grundlage der Dimensionierung war eine detaillierte Heizlastberechnung für alle 27 Einheiten – notwendig, um die Wärmepumpen-Kaskade und den Spitzenlastkessel korrekt auszulegen und einen hydraulisch stimmigen Betrieb sicherzustellen.
Schritt 4 – BEG-Förderantrag und Baubegleitung
Wir stellten den BEG-Förderantrag (Einzelmaßnahme Heizung) beim BAFA inklusive Nachweis des iSFP-Bonus und begleiteten die Umsetzung baulich bis zur Inbetriebnahme der Anlage.
Ergebnis der Energieberatung
Die 27 Wohneinheiten werden nun zentral und überwiegend regenerativ beheizt. Die Eigentümergemeinschaft profitiert von messbaren Verbesserungen:
Energetische Kennwerte: Vorher / Nachher
| Kennwert | Vorher | Nachher | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Energieeffizienzklasse | F | D | 2 Klassen besser |
| Endenergiebedarf (kWh/m²a) | 171,9 kWh/m²a | 113 kWh/m²a | – 34 % |
| Heizsystem | 27 dezentrale Gasetagenheizungen | Zentrale WP-Kaskade + Gas-Spitzenlastkessel | Systemwechsel |
| Heizleistung (gesamt) | ca. 180 kW | ca. 60 kW | – 67 % |
| Jahresarbeitszahl (JAZ) | – (keine Wärmepumpe) | 3,6 | neu eingeführt |
| Heizkosten / Jahr (geschätzt) | ca. 12.470 € | noch nicht erfasst | fehlt |
Förderung im Überblick
| Förderprogramm | Fördersatz | Förderbetrag | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| BEG EM Heizung – BAFA | 35 % (30 % + 5 % iSFP) | 86.000 € | Bundesförderung, kein weiteres Programm kombiniert |
| Gesamte Investitionskosten | – | 248.000 € | WP-Kaskade + Gas-Spitzenlastkessel, inkl. Handwerker, brutto |
| Gesamte Förderung | 34,7 % | 86.000 € | BEG EM Heizung (BAFA) |
| Effektive Eigenkosten | 65,3 % | 162.000 € | Nach Abzug aller Zuschüsse |
Zusätzlich profitiert die Eigentümergemeinschaft von einer deutlich reduzierten Abhängigkeit vom Gaspreis, einer zukunftsfähigen Anlagentechnik für alle 27 Einheiten und einer besseren Ausgangslage für die energetische Bewertung des Gesamtgebäudes. Die Gebäudehülle (Außenwand, Dach, Fenster) ist weiterhin unsaniert und bleibt als nächster sinnvoller Schritt für eine weitere Verbesserung der Energieeffizienzklasse bestehen.
Was ohne uns passiert wäre
Ohne eine fachliche Bewertung hätte sich die Eigentümergemeinschaft vermutlich für den einfachen Austausch der zwei defekten Gasthermen entschieden. Die Folgen:
Weiterhin dezentrale, ineffiziente Heizungstechnik: keine Verbesserung der Energieeffizienzklasse, keine BEG-Förderung
BEG EM Heizung nicht beantragt: Ohne Fachberatung wäre die Fördermöglichkeit für den zentralen Systemwechsel vermutlich unbekannt geblieben – Verlust von 86.000 EUR
iSFP-Bonus nicht genutzt: Ohne individuellen Sanierungsfahrplan entfallen die zusätzlichen 5 Prozentpunkte Förderung
Fehlende Heizlastberechnung: Eine unterdimensionierte Wärmepumpen-Kaskade hätte im Winter zu Versorgungsengpässen für einzelne Wohneinheiten führen können
WEG-Beschlussfassung ohne fachliche Grundlage: Ohne belastbare Wirtschaftlichkeits- und Förderdaten wäre eine gemeinsame Entscheidung der 27 Eigentümer:innen deutlich schwieriger gewesen
Der finanzielle Unterschied: bis zu 86.000 EUR nicht abgerufene Förderung – bei einer Investition von 248.000 EUR ein erheblicher Unterschied für die Wirtschaftlichkeit der gesamten Eigentümergemeinschaft.
Fazit zur Energieberatung
Dieses Praxisbeispiel zeigt: Der Ausfall einzelner Gasetagenheizungen ist kein Grund für einen isolierten 1:1-Austausch, sondern häufig der richtige Anlass, das gesamte Heizsystem eines Mehrfamilienhauses energetisch neu zu bewerten. Für eine Eigentümergemeinschaft mit 27 Parteien braucht eine solche Entscheidung eine belastbare fachliche und förderrechtliche Grundlage.
Durch die Kombination aus individuellem Sanierungsfahrplan, korrekt dimensionierter Wärmepumpen-Kaskade und BEG-Förderantrag wurden 86.000 EUR Förderung gesichert – bei einer Investition von 248.000 EUR. Das macht den Umstieg auf eine zentrale, überwiegend regenerative Heizlösung nicht nur energetisch, sondern auch wirtschaftlich tragfähig.
Häufige Fragen zur Heizungssanierung im Mehrfamilienhaus
-
Der Umstieg von dezentralen Gasetagenheizungen auf eine zentrale, überwiegend regenerative Heizlösung wird im Rahmen der BEG Einzelmaßnahme Heizung (BEG EM) durch das BAFA gefördert. Die Grundförderung beträgt 30 % der förderfähigen Kosten. Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vor, erhöht sich der Fördersatz um weitere 5 % (iSFP-Bonus). In diesem Hamburger Praxisbeispiel wurden so 35 % = 86.000 EUR bei 248.000 EUR Investition gesichert.
-
Ja, gerade bei größeren Bestandsgebäuden mit vielen Wohneinheiten ist eine Kaskadenschaltung aus mehreren Luft-Wasser-Wärmepumpen eine bewährte Lösung. Ein ergänzender Gas-Spitzenlastkessel deckt nur die wenigen kältesten Tage im Jahr ab, während die Wärmepumpen den überwiegenden Teil der Heizlast regenerativ und mit guter Jahresarbeitszahl (in diesem Projekt 3,6) decken. Das reduziert den Gasverbrauch erheblich, ohne die Versorgungssicherheit zu gefährden.
-
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) dokumentiert den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes und eine sinnvolle Reihenfolge zukünftiger Maßnahmen. Wird eine geförderte Einzelmaßnahme – wie hier der Heizungstausch – im iSFP empfohlen und dieser vor der Antragstellung erstellt, erhöht sich der BEG-Fördersatz um 5 Prozentpunkte. In diesem Projekt machte der iSFP-Bonus den Unterschied zwischen 30 % und 35 % Förderung.
-
Seit der WEG-Reform 2020 genügt für die meisten energetischen Modernisierungsmaßnahmen ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung – eine Einstimmigkeit ist in der Regel nicht mehr erforderlich. Entscheidend ist eine belastbare Beschlussgrundlage mit Kosten-, Förder- und Wirtschaftlichkeitsdaten, wie sie im Rahmen der Energieberatung erarbeitet wird.
-
Nicht zwingend, aber der Ausfall einzelner Geräte ist häufig der richtige Anlass, das gesamte Heizsystem energetisch zu bewerten. Wer einzelne Gasthermen isoliert austauscht, verliert die Chance auf die BEG-Förderung für einen zentralen, effizienteren Systemwechsel. In diesem Praxisbeispiel wurde der Ausfall von zwei Heizungen zum Auslöser für die Umstellung auf eine zentrale Hybridheizung für alle 27 Wohneinheiten.