Der Kauf eines Grundstücks läuft meist nicht ausschließlich zwischen Eigentümer/in und Käufer/in ab, sondern mit einem Makler oder einer Maklerin als vermittelnde Instanz. Verkäufer-Vorteile liegen in der professionellen, breit gestreuten Vermarktung des Angebots sowie weiteren Erleichterungen. Käufer-Vorteile liegen in der Beratung zum Markt, dessen Angebot und einzelnen Grundstücken. Hinsichtlich des Maklerlohns gibt es Regelungen, nach denen mal der Verkäufer, mal der Käufer den Makler bezahlen muss – was Sie hier beachten müssen, das haben wir nebst weiteren wichtigen Punkten für Sie im Folgenden zusammengefasst.
Grundstück verkaufen – Wann muss der Verkäufer den Makler bezahlen?
Wer die Maklerin oder den Makler bezahlen, also den Maklerlohn entrichten muss, kann sich direkt über die Beauftragung entscheiden. Als Grundlage ist hier der Maklervertrag (auch „Mäklervertrag“) zu sehen, der wirksam abgeschlossen zur Verpflichtung der Zahlung eines Maklerlohns führt. Beauftragt also der Verkäufer einen Makler mit der Vermarktung bzw. Vermakelung des Grundstücks, muss im Regelfall er den Lohn zahlen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn aufgrund der Vertragsfreiheit im Maklerrecht vereinbart wird, dass der Käufer den Maklerlohn trägt. Dies muss aber für jenen ersichtlich kommuniziert werden. Empfehlung: §§ 652 - 655 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Grundstück kaufen – Wann muss der Käufer den Makler bezahlen?
Wird der Makler also im Auftrag des Verkäufers makelnd tätig und soll sich seinen Lohn dafür beim Käufer holen, muss dies ausgezeichnet werden. Meist geschieht dies in Exposés oder anderen Werbematerialien für das jeweilige Grundstück. Darin werden dann Hinweise auf eine Provision gegeben – wie etwa „die Makler-Provision in Höhe von n % des Kaufpreises ist vom Käufer zu zahlen“. Der Maklervertrag wird dann schon mit der angegebenen Provision geschlossen, wenn Sie als Kaufinteressent/in weitere Unterlagen anfordern und / oder einen Besichtigungstermin verabreden. Ganz eindeutig für den Maklerlohn aufkommen müssen Käufer/innen natürlich dann, wenn sie den Makler von vornherein (außerhalb seines Angebotskalalogs) selbst beauftragen.
Mündlicher Vertragsabschluss reicht meist schon aus
Wie oben angemerkt, so reichen Interessensbekundungen wie die Beantragung von Unterlagen oder die Besichtigung des Grundstücks / Hauses, um den Maklervertrag von Käuferseite zu schließen. Hier handelt es sich zwar um einen mündlichen oder durch Umstände abgeschlossenen Vertrag; dieser ist aber trotzdem gültig. Davon unberührt bleibt, dass der Maklerlohn erst mit gültigem Abschluss des Kaufvertrags gezahlt werden muss. Zusammengefasst reicht es also, wenn ein Kaufinteressent im Wissen um die (anteiligen) Ausgaben für die Maklerleistungen selbige in Anspruch nimmt. Im Zweifelsfall fragen Sie im Vorfeld nach, denn Makler können – wenn vom Verkäufer entlohnt – auch kostenfrei für Sie tätig werden.
Wie viel Geld darf der Makler verlangen?
Der Maklerlohn ist eher als Provision zu verstehen und berechnet sich anteilig am Wert des Grundstücks. Je nach Bundesland, Lage und Attraktivität kann bei Bewerbung und Angebot des Grundstücks eine Provision von 3 - 7 % auf den Kaufpreis veranschlagt werden. Vor dem Abschluss des Maklervertrags kann dieser Prozentsatz verhandelt werden; danach ist das kaum der Fall. Nur wenn der Kaufvertragsabschluss an der Maklerprovision zu scheitern droht, gibt es von Maklerseite Anlass zur Anpassung. Eine zuzügliche Mehrwertsteuer ist übrigens nur dann zulässig, wenn sie vorher so kommuniziert wurde; ansonsten ist anzunehmen, dass sie bereits enthalten ist.
Können sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen?
Ja, das ist ebenfalls eine Variante. Neben der Möglichkeit von Käufer und Verkäufer, mit dem Makler zu vereinbaren, dass dieser sich seinen Lohn bei der jeweils anderen Partei holen muss. Die Aufteilung der Kosten hat natürlich den Vorteil für beide Parteien, dass sie jeweils nur die Hälfte des Maklerlohns zahlen müssen. Jedoch ist hier darauf zu schauen, ob und in welchem Maß der Makler mit beiden Parteien einen eigenen Maklervertrag schließt. Dies ist, wenn offengelegt, durchaus legal und kann neben der geteilten auch zu einer doppelten Entlohnung führen. Da dies aber mit rechtlichen Stolperfallen einher geht, ist dieses Vorgehen eher unüblich.
Wann wird die Zahlung laut Maklervertrag rechtsgültig?
Der Maklerlohn muss dann gezahlt werden, wenn der mit seiner Leistung angestrebte Kaufvertrag für das Grundstück (oder die Immobilie) zustande kommt. Wird der Kaufvertrag also rechtsgültig geschlossen, wird auch die mit dem Maklervertrag schriftlich oder mündlich bestätigte Zahlung fällig. Im § 652 Abs. 1 Satz 1 heißt es dazu: „Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.“
Wird jedoch lediglich ein Vorvertrag geschlossen oder gilt für den Kaufvertrag eine Bedingung, dann ist der Maklerlohn noch nicht fällig. Er muss erst dann gezahlt werden, wenn der letztendliche Vertrag seine rechtswirksame Gültigkeit bekommt; also beispielsweise mit der Erfüllung der festgelegten Bedingung. Dazu heißt es im § 652 Abs. 1 Satz 2: „Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.“ – Einzige Zahlungen an den Makler ohne Kaufvertragsabschluss sind laut § 652 Abs. 2 Satz 1 und 2 vorher vereinbarte Aufwendungen.
Maklerlohn bei Rücktritt vom oder Anfechtung des Kaufvertrags
Bei Rücktritt einer Partei vom geschlossenen Kaufvertrag, bei Mängeln und deshalb angefechtetem Kauf des Grundstücks bzw. bei anderen Problemen kann der Maklerlohn zum Streitthema werden. Gibt es im Kaufvertrag ein (zeitlich begrenztes) Rücktrittsrecht, dann kann dieses als Bedingung angesehen und nach §652 Abs. 1 Satz 2 behandelt werden. Anders verhält es sich bei Mängeln am Grundstück, etwa der Kontaminierung, oder wenn der Kaufpreis nicht bezahlt werden kann. Dann bleibt der Maklerlohn weiter fällig – ist aber die nicht-zahlende Partei jene, von der die Probleme ausgehen, kann die zahlende Partei von ihr die Maklerkosten als Schadensersatz verlangen.
Hinweis: Wir bieten an dieser Stelle keine Rechtsberatung. Im Zweifels- oder Streitfall wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt / eine Rechtsanwältin.
Der Unterschied zwischen Nachweismakler und Vermittlungsmakler
Neben den vielen Vertragsinformationen, dem Wer? und Wie? zur Bezahlung sowie den Ausnahmeregelungen sollten Sie weiterhin den Unterschied zwischen Nachweismakler und Vermittlungsmakler kennen. Im Folgenden haben wir uns darum bemüht, Ihnen die verschiedenen Arten kurz und bündig darzustellen:
Ein Nachweismakler erhält seinen Lohn bzw. seine Provision, wenn er einen Nachweis über die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags erbringen kann. Führt er also Verkäufer und Käufer des Grundstücks zusammen, indem er etwa letzterem die genauen Angaben zum Grundstückseigner sowie dessen Vertragsbereitschaft weitergibt, ist dies meist schon erfüllt. Der Makler muss dabei keine Rolle bei den Vertragsverhandlungen einnehmen. Der Nachweismakler wird also dann entlohnt, wenn ohne seine Tätigkeit kein Kaufvertrag zustande gekommen wäre. Dies ist dann nicht der Fall, wenn Käufer und Verkäufer sich sowie ihre Absichten schon vor seinem Zutun kennen.
Ein Vermittlungsmakler bekommt seine Vergütung nicht nur für die Ermöglichung des Vertragsabschlusses durch Weitergabe von Kontaktdaten und Verkaufsabsicht. Seine Rolle geht darüber hinaus, indem er beispielsweise mittelbar oder unmittelbar auf den Kauf- oder Verkaufsentschluss der Parteien einwirkt – etwa durch die Teilhabe oder Leitung von Vertragsverhandlungen. Der Vergütungsanspruch kommt also mit dem Kaufvertrag über das Grundstück zustande, wenn die Maklertätigkeit mindestens mitursächlich für den Abschluss des Papiers war. Da Vermittlungsleistungen auch dann gezahlt werden müssen, wenn sich die beiden Vertragsparteien schon vorher kannten, sind Vermittlungsmakler häufiger anzutreffen als Nachweismakler.
Sonderfälle: Abweichender Kauf, Zwangsversteigerung und Ungültigkeit
Es gibt einige Sonderfälle, in denen ein Maklervertrag per se ungültig oder zumindest anfechtbar ist. Ein Beispiel wäre der abweichende Kauf, bei dem die Angaben von Makler- und Verkaufsvertrag nicht übereinstimmen. Wird der Makler also mit der Vermakelung des Grundstücks X in der Region A beauftragt, kommen Verkäufer und Käufer dann aber zum Grundstück Z in der Region B überein, wird der Maklerlohn nicht fällig. Anders verhält es sich natürlich beim gleichen Grundstück, aber nachträglich durch Verhandlungen angepassten Preis – hier entfällt der Maklerlohn nur, wenn im Vertrag ein fester Preis als Bedingung gegeben ist.
Die Zwangsversteigerung bildet einen weiteren Sonderfall. Denn bewerben Makler/innen ein Objekt oder Grundstück, das jedoch anschließend durch eine Zwangsversteigerung veräußert wird, dann wird ein Vergütungsanspruch ungültig. So sehen es zumindest die meisten Rechtsprechungen zum Thema. Welche Art Makler (Nachweis oder Vermittlung) tätig wird, ist dabei unerheblich. Vielmehr zählt, dass die Zwangsabgabe des Grundstücks oder der Immobilie als Hoheitsakt gezählt wird. Sonderregelungen können aufgrund der Vertragsfreiheit im Spezialfall aber gegeben sein.
Weiterhin gibt es einige Fälle, in denen sich eine generelle Ungültigkeit der Maklertätigkeit und damit der Maklervergütung ergibt. Hier eine kleine Übersicht (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):
Abweichung vom Drei-Parteien-Verhältnis aus Verkäufer, Makler und Käufer
Beanspruchung einer Maklerprovision durch und für den Verkäufer selbst
Wirtschaftlicher Vorteil durch Vermakelung eigener oder wirtschaftlich verflochtener Grundstücke
Umfangreicher (und ggf. für eine Partei stark negativer) Eingriff in die Preisverhandlungen
Bei Verstoß gegen rechtliche Regeln oder Standesrecht, aber mit Ausnahmen
Grobe Pflichtverletzung, etwa durch Falschangaben zum Verkaufsobjekt oder Verschweigen von Informationen
Falls nicht anders vereinbart und offengelegt, entfällt der Maklerlohn, wenn der Makler für beide Parteien tätig wurde (§ 654 BGB)
Zusammenfassung zu Maklern beim Grundstückskauf
Wollen Sie ein Grundstück kaufen, um ein Haus zu bauen, dann kann sich die Zusammenarbeit mit einer Maklerin oder einem Makler lohnen. Auch wenn Sie hier viele Sonderfälle und Paragraphen dazu vorgefunden haben, können Sie sich beim Großteil der Makler/innen darauf verlassen, dass sie gute Arbeit leisten und Ihnen zu einem geregelten Grundstückskauf verhelfen. Ist die vermittelnde Person von den Verkäufer/innen beauftragt, kann es sogar sein, dass Sie sich um die Provision gar keine Gedanken machen müssen. Sind Sie dann bereit zum energetisch effizienten Hausbau, sind wir von Energy Building die richtigen Ansprechpartner