Bevor der erste Spatenstich für einen Neubau gesetzt werden kann, benötigen Sie als Bauherr oder Bauherrin eine Baugenehmigung. Dieser vorgelagert ist das Baugenehmigungsverfahren, bei dem die jeweils eingereichten Anträge und Entwürfe geprüft werden. Erfüllt werden müssen darin u. a. Voraussetzungen und Regelungen von Baugesetzbuch (BauGB) und Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) und dem regionalen bzw. kommunalen Flächennutzungsplatz (FNP) respektive Bebauungsplan. Auf die einzelnen Gesetze und Vorschriften gehen wir im Folgenden weniger ein; dafür aber auf die Baugenehmigung und das zuvor nötige Baugenehmigungsverfahren.
Bauaufsichtsbehörde gibt Informationen zum Baugenehmigungsverfahren
Bevor wir zur theoretischen Beschreibung eines Verfahrens zum Erhalt einer Baugenehmigung kommen, hier ein Hinweis: Detaillierte Informationen zu den individuellen Regelungen in Ihrem Bundesland sowie in Ihrer Stadt, Kommune oder Gemeinde erhalten Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Fragen Sie bei der Behörde mit der bauordnungsrechtlichen Zuständigkeit für Ihr Grundstück nach, um nähere Informationen zur Bebauung desselben und dabei einzuhaltenden Regeln zu erfahren. Auch können Sie dabei Eigenheiten zum Verfahren in Erfahrung bringen, die wir im Folgenden vielleicht nicht aufgeführt haben. Auch eine Liste der benötigten Antragsunterlagen erhalten Sie dort.
Voraussetzungen für das Baugenehmigungsverfahren
Eine Baugenehmigung kann nicht direkt nach dem Kauf des Grundstücks verlangt werden. Zuerst müssen einige Eckdaten rund um den angestrebten Neubau festgelegt und niedergeschrieben sein. Je nach Ansprechpartner für Ihr Projekt – Architekt, Anbieter für Fertighäuser oder Typenhäuser, Generalunternehmer, Bauträger, etc. – wird dieser dafür die Entwurfspläne liefern. Die mit den Entwurfsplänen einzuläutenden Maßnahmen können folgend anhand einer Musterbauordnung nachvollzogen werden. In Ihrem individuellen Fall sollten Sie sich allerdings bei Ihrem Planungs- und Baupartner über die in Ihrem Bundesland geltenden Gesetze und Verordnungen sowie deren Eigenheiten informieren.
Die Bauvoranfrage für individuelle Informationen zum Antrag
Wie oben schon beschrieben, können und sollten Sie individuelle Informationen zur Bebauung Ihres Grundstücks sowie zum davor nötigen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einholen. Dazu dient die Bauvoranfrage, welche meist formlos gestellt werden kann. Mit ihr lassen sich eine Bebaubarkeit des Grundstücks sowie baurechtliche Fragen klären und kritische Punkte von vornherein einplanen. Besonders wichtig ist, dass Sie alle wichtigen Fragen in konkret gestellter Form in der Bauvoranfrage unterbringen; denn der darauffolgende Bauvorbescheid enthält nur Antworten auf eben jene. Die Bauvoranfrage ist meist kein vorgeschriebener Teil des Baugenehmigungsverfahrens; sie kann durch ein detailliertes Gespräch mit Behördenmitarbeiter/innen ersetzt werden.
Vorgespräch als Ersatz für die Bauvoranfrage
Sollten Sie einen persönlichen Termin auf der Baurechtsbehörde vorziehen, bereiten Sie sich gut darauf vor, um eine spätere Voranfrage für den geplanten Bau obsolet zu machen. Nehmen Sie zum Beispiel alle bisherigen Pläne und Zeichnungen sowie den Ersteller, also den Architekten, den Baubetreuer, den Generalunternehmer, etc. mit zum Termin. Zwar erhalten Sie bei dem Gespräch noch keine verbindlichen Aussagen wie etwa im Bauvorbescheid; dafür aber weitere Erläuterungen, nützliche Tipps und die Möglichkeit, Rückfragen direkt zu formulieren.
Wer verfasst Schreiben und Entwurf für den Bauantrag?
Der Antragsteller für die Baugenehmigung sind natürlich Sie als Bauherr. Der Entwurf für den geplanten Bau sowie die zusätzlich benötigten Dokumente kann dabei aber vom Architekten, Baubetreuer, Planfertiger oder Objektplaner (je nach Bundesland andere Regelungen und Bezeichnungen möglich) verfasst werden. Wichtig ist nur, dass Sie die verfassten Papiere kennen und abgesegnet haben. Der Verfasser benötigt als Voraussetzung für seine Arbeit zudem eine Bauvorlageberechtigung, mit der sichergestellt wird, dass nur kompetente und geprüfte Personen einen Entwurfsplan vorlegen. Neben den oben benannten Personen- und Berufsgruppen können je nach Bundesland und dortigem Gesetz weitere Fachleute und Gewerke zum Einsatz kommen: Bauingenieure in Ingenieurskammer-Liste, Absolventen baufachlicher Studiengänge, Handwerksmeister, etc.
Der Bauantrag – Was gehört alles dazu?
Den gesetzlichen Rahmen für das Baugenehmigungsverfahren in Ihrer Region können Sie in theoretischer Form u. a. der entsprechenden Landesbauordnung entnehmen. Im Folgenden haben wir allgemein nötige Unterlagen und Informationen zusammengetragen, die im Grunde immer abgefragt werden, wenn ein Bauantrag vollständig sein soll:
Behördliche Formulare mit Informationen zu Bauvorhaben, beteiligten Personen / Gewerken und beigelegten Unterlagen sowie Plänen
Behördliches Formular mit einer Baubeschreibung, die Angaben zu Grundstück, Nutzung desselben, Baukonstruktion und deren technische Ausstattung zusammenfasst
Vom Vermessungsingenieur angefertigter, amtlicher Lageplan mit Planzeichnung, Formular zu überbauten Flächen, Kennzahlen, Nachbargrundstücke, etc.
Entwurfsplan bzw. -pläne, welche die Geschoss-Grundrisse und Seitenansichten (alle Seiten) im Maßstab zeigen; meist gezeichnet im Maßstab 1:100
Damit einhergehend die Berechnung der Wohnfläche
Angaben und Darstellung der Entwässerung sowohl von Schmutzwasser als auch von Dachwasser als eingeplantes Abwasser
Bautechnische Nachweise oder alternativ der Hinweis darauf, welche Gewerke diese ausstellen
Tipp 1: Führen Sie in Ihrem Bauantrag bereits jene Bauabschnitte auf, die Sie (aus zeitlichen oder finanziellen Gründen) erst einige Zeit nach dem Hauptgebäude bauen wollen. Erwähnen Sie bereits den geplanten Wintergarten, die Garage, den Carport oder ein Nebengebäude, so ersparen Sie sich tendenziell ein zweites Baugenehmigungsverfahren. Somit bekommen Sie schon von vornherein einen Überblick, was Sie später (an)bauen dürfen und unter welchen Auflagen das passieren soll. Zudem können Sie die erhaltene Baugenehmigung einfacher und kostengünstiger verlängern als für den vorher schon bekannten Bauabschnitt individuell eine Genehmigung einzuholen.
Tipp 2: Nutzen Sie für die einzureichenden Informationen immer die aktuellsten Formulare. Diese werden in der Regel als PDF-Download auf der Webseite der zuständigen Behörde veröffentlicht. Im Zweifelsfall fragen Sie lieber einmal mehr nach, als dass Sie Ihren gesamten Antrag als ungültig markiert wiederbekommen und nochmals neu formuliert einreichen müssen.
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